공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 6. 도시공간구조와 부동산 입지

6. 도시공간구조와 부동산 입지

1. 도시공간구조와 지대

(1) 도시공간구조의 고전적 이론

■ 동심원모델(concentric zone model)
- 동심원모델은 독일의 von Thunen(1826)이 농업활동의 공간적 분화를 설명하면서
처음 대두. 도시공간구조를 최초로 연구한 미국의 Burgess는 1920년대 시카고시를
대상으로, 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향과 거주지분화 현상을 연구.
- 도시가 성장함에 따라 도시공간구조는 동심원적으로 외적 확대. 도시내부의 기
능지역이 침입, 경쟁, 천이라는 생태학적 변화과정을 거쳐, 중심업무지구 -> 점이지
구(zone in transition) -> 저소득층 주거지구 -> 고소득층 주거지구 -> 통근자지대로
분화해 나간다는 것.
- 중심업무지구(CBD: central business district)

 

■ 扇形모델(sector model)
- Hoyt는 1930년대 142개 미국도시에서의 주택가격의 분포유형에 주목하여 도시공
간구조의 성장과 토지이용의 지역분화현상을 설명.
- 도시공간구조는 부채꼴모양으로 외적 팽창. 중심업무지구로부터 도매 및 경공업
지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구가 주요 교통노선을 따라 부채꼴
모양으로 확대되면서 배치.

 

■ 다핵심모델(multiple-nuclei model)
- Harris와 Ulman(1945)의 다핵모델에 따르면, 대부분 거대도시들의 토지이용유형은
동심원설이나 선형이론처럼 단일의 중심업무지구를 핵으로 발달하는 것이 아니라,
다수의 분리된 핵이 점진적으로 통합되면서 전체적인 도시구조가 형성.
- 모델에서 핵(nuclei)이란 주거기능, 업무기능, 공업기능 등 그 주위에서 도시성장을
발생하게 하는 어떤 견인적 요소를 의미. 전문화된 중심지로 해석. 이 같은 핵은
도시의 발생 당시부터 존재하기도 하지만, 도시성장과 지역분화가 진행됨에 따라
발생하기도.
- 다핵의 발생요인: ① 특정위치나 특정시설의 필요성. 예: 항구나 철도역 주위에
군집한 공업지구. ② 유사활동 간의 집중지향성. 유사활동은 집적의 이익이 있기
때문에 특정지역에 군집하여 입지하는 경향. 예: 금융지구, IT산업지구. ③ 이질활
동간의 입지적 비양립성. 어떤 이질활동들은 외부불경제로 인하여 서로 이해가 상
반되므로 서로 다른 핵에 분리하여 입지. 예: 공업지구와 고소득층 주거지역. ④
지대지불능력의 차이.

 

(2) 도시공간구조와 지대의 결정

- 도시지대(또는 지가)는 일반적으로 도심에 가까울수록 높고, 교외로 갈수록 낮아
지는 유형. 지대를 결정하는 가장 중요한 요인은 도심과의 접근성.

 

■ 단순 도시지대모델
- Ricardo의 차액지대론: 토지비옥도의 차이
- 독일의 경제지리학자 von Thünen은 Ricardo의 지대론을 토대로 지대가 토지의 위
치에 따라 달라진다는 입지이론의 기초를 제시. 요점은 지대는 토지의 입지, 구체
적으로 토지와 도심과의 거리, 즉 접근성(accessibility)에 의해 결정: 위치지대론.
- 가정: ① 사방으로 개방된 평면위에 하나의 도시가 존재. ② 도시에서 생산된 물
건들은 모두 이 도시에서 교환·소비. ③ 생산량, 단위당 교통비, 단위당 생산비, 시
장가격도 역시 일정. 단지 토지의 입지만 차이.
- 도심에서 zkm 떨어진 곳에 입지한 생산자가 토지 1단위당 얻는 초과이윤:
π(z) = 총수입 - 생산비 - 교통비 - 지대
= P·x - C - 생산량(x)·단위당 교통비(t)·거리(z) - 지대(R)
= P·x - C - t·x·z - R
- 만약 생산물시장이 완전경쟁적이라면, 장기적으로 생산자들의 초과이윤은 모두
동일하게 제로, 즉 어느 곳에 입지하더라도 제로. 이제 생산자들은 (지대를 제외한)
모든 차액을 지대로 지불. 모든 z값에 대해, π(z) = 0 ->
R(z) = P·x - C - t·x·z
- 지불용의지대곡선=입찰지대곡선(bid-rent curve)은 거리의 감소함수 <- 도심에서
멀수록 교통비가 더 많이 들기 때문에 도심에 가까운 곳에 입지하려는 생산자는 지
대를 기꺼이 더 많이 지불할 용의.

 

■ 모형의 변형: 지대의 결정요인
□ 도심과의 거리: 접근성
□ 교통비(교통기술)
□ 생산물 가격(시장수요)

 

■ 생산요소의 대체성과 도시지대곡선

 

■ 토지이용패턴의 결정: 입지경쟁과 지대
- 도시의 토지이용패턴 및 공간구조는 어떻게 결정되는가? 개별토지에 대한 입지
경쟁(locational competition)의 결과. 여러 경쟁적 사용자들 중에서 대상토지에 대해
가장 높은 지대를 기꺼이 지불할 용의가 있는 사용자가 그 토지를 차지.
- 도심에서 교외로 나감에 따라 상업지역(사무지역, 도소매지역 등), 주거지역, 공업
지역 등으로 토지이용패턴이 변화해가는 것은 이러한 논리로 설명. 도심에 가까운
곳에 위치하는 것이 더 유리한 업종일수록 더 많은 지대를 지불할 용의.
- 토지의 최고최선의 이용 = 최유효이용(highest and best use): 입지경쟁의 결과 특
정위치의 토지는 그것을 사용하는 것이 가장 유리한 자에게 따라서 최고의 지대를
기꺼이 지불하려는 자에게 배분.

2. 도시지역과 주거·산업입지

(1) 지대의 결정

- 지대(입지에 따른 지대가 아니라 전체토지시장에서의 평균적 지대의 결정에 관한
것)는 토지서비스에 대한 수요와 공급이 일치되는 점에서 결정.
□ 개별기업의 토지수요
- 토지의 한계수입(한계생산가치) = 토지의 한계비용(지대) -> 토지수요의 결정
- 토지의 한계생산은 체감: 수확체감의 법칙
□ 토지수요·공급: 지대의 결정

 

(2) 주거입지

- 개별가구들은 도시의 어느 지역에 주거입지를 정하는가? 가정: 어떤 동질적인
평면상에 하나의 중심이 존재하고 모든 기업들은 이 중심에 위치: 단일도심모형.
모든 가구들이 도심으로 출퇴근 하며, 소득을 주택서비스와 비주택재화(예: 교통서
비스)의 구매에 배분.

 

■ 가구의 예산제약과 주택수요
- 개별가구가 전체 소득을 주택서비스(= 주거면적)의 소비와 비주택재화의 소비에
배분한다면, 가구의 예산제약선:
Y = 단위당 주택서비스 가격·소비량 + 비주택재화 가격·소비량
- 기울기 = 단위당 주택서비스 가격/비주택재화 가격
- 가구의 효용극대화 -> 주택수요와 주거입지의 결정
□ 교통비의 증가 -> 주거입지의 변화?

■ 교통비와 주거비
- 개별가구가 도시내 어느 곳에 입지할 것인가는 주택서비스의 가격(즉 임대료)과
교통비용에 의해 결정.
- 직주근접에 대한 수요로 인하여 임대료는 도심에 가까울수록 높아지므로, 도심에
가까이 입지할수록 주택서비스에 대한 수요는 감소, 멀어질수록 증가. 즉 교외거주
자들은 도심거주자들에 비해 더 넓은 주택에 거주.
- 따라서 교통비와 주거비 간에는 상충관계가 존재, 즉 도심에서 멀어질수록 ① 교
통비 증가, 반면에 ② 단위당 주거비 감소. 가구들은 둘 간의 상충관계 중에서 최
적의 결합을 선택. 한계교통비 = 도심에서 단위거리(1km)만큼 멀어질수록 증가하는
교통비, 한계주거비 = 도심에서 1km 만큼 가까울수록 증가하는 주거비.
- 최적주거입지의 결정: (-)한계주거비(z) = (+)한계교통비(z)

 

∎ 직주근접과 직주분리

 

∎ 다양한 산업입지
- 만약 산업에 따라 도심에 근접하는 것의 경제적 이익(예를 들면, 교통비)이 다를
경우, 산업별 입찰지대곡선이 다를 것. 이처럼 다양한 산업에 따른 입찰지대곡선을
겹쳐 그리면 특정위치에서 어떤 산업이 입지하는지(토지이용패턴 및 도시공간구조)
를 알 수 있다. 여러 개의 입찰지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 곡선, 즉 포
락선이 도시(시장)의 지대곡선.

 

∎ 주거입지와 산업입지
□ 도시지대곡선
□ 부도심이 있을 경우의 도시지대곡선
□ 토지이용의 분화

3. 도시지역의 변화: 교외화

- 도시지역의 급격한 변화, 도시의 지가구조의 변화, 도시형태의 변화. 가장 대표
적인 것 중의 하나는 교외화의 진전. 소득의 증가와 교통의 발달이 도시변화를 가
져온 가장 중요한 요인.

 

∎ 가구소득의 증가와 주거입지의 변화
- 도시가구의 소득증가는 주택서비스의 소비량(주거면적)을 증가. 그런데 더 많은
주택서비스를 소비하고자 할 때, 교외로 이주하는 것이 유리. 왜? 따라서 소득이
증가함에 따라 교외화를 촉진하고, 교외지역에 고급주거지역이 형성.
- 주택이 교외지역으로 이전하면, 주거지역을 상대로 하는 특정기업들도 교외로 이
동할 것. 더욱 교외화를 촉진.

 

∎ 교통비의 감소
- 자동차교통의 발달과 고속도로의 확장 등의 교통기술발달 -> 교통비의 감소 ->
도심입지의 매력 감소 -> 가구 및 기업들의 교외화를 촉진.