공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 3. 부동산의 법적 성격

3. 부동산의 법적 성격

1. 부동산소유권의 범위

(1) 공간적 범위
- 토지는 3차원적 입체공간 = 수평공간 + 지하공간 + 공중공간. 민법: 토지의 소유
권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.


■ 지표권
- 다만 “물에 관한 권리”에는 일정한 제약이 가해지기도. 두 가지 원칙이 있는데
국가에 따라 차이.


□ 유역주의: 개인의 독점권 불인정, 인접한 타인에게 해를 끼치지 않은 범위내에서
골고루 사용해야 한다는 원칙(민법). 주로 물이 흔한 습윤지역.


□ 선용주의: 먼저 온 사람이 독점적으로 사용하고, 남은 것이 있으면 타인이 사용
가능. 주로 물이 귀한 건조지역.


■ 지하권
- 국가에 따라 상당한 차이. 민법에서는 지하수와 온천에 대한 권리는 인정. 광물
자원에 대한 권리 = 광업권은 불인정, 토지소유권과는 별개.


■ 공중권


□ 사적 공중권: 일정한 고도까지는 사적 소유권 인정. 인접 토지소유자의 정당한
권리를 침해하지 않는 범위 내에서. 예: 일조권 보호.


□ 공적 공중권: 항공기 운항이나 전파의 발착 등에 이용되는 권리(= 항공권)

(2) 내용적 범위
- 부동산소유권은 대상부동산을 배타적이고 무기한적으로 지배할 수 있는 법적인
권리. 내용적으로 다양한 권리의 묶음.
□ 점유권
□ 사용권
□ 처분권

2. 부동산소유권의 분할과 제한

■ 권리의 묶음: 분할하여 처분 가능


■ 공적 제한
□ 경찰권: 개인의 부동산활동을 통제하는 정부의 권한, 정부규제
□ 수용권: 개인의 재산을 취득할 수 있는 권한, 적법절차와 보상
□ 과세권
□ 귀속권


■ 사적제한
□ 저당권: 대상부동산에 대한 담보권자의 권리
□ 유치권: 대상부동산에 대해 채권을 가진 점유자의 권리
□ 지역권: 일방이 타방의 토지를 사용할 수 있는 권리
□ 제한특약: 계약에 의해 부동산 사용·처분에 관한 제한