공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 5. 부동산 시장론

5. 부동산 시장론

 

1. 부동산시장은 효율적 시장인가?
(1) 효율성 시장의 의의
- 정보효율적 시장(informationally efficient market): 현재의 가격은 모든 이용 가능한
정보를 반영하고 있으며, 따라서 새로운 정보에 가격이 즉시 반응하는 시장. “효율
적 시장이론(efficient market theory).”
- 기업이나 부동산의 미래 전망이 변할 때, 그 변화를 예견하는 새로운 정보가 즉
각적으로 가치와 가격에 반영되는 시장. 가격은 그 변화가 예견될 때에 즉시 변화,
장래에 실제로 발생했을 때에 변화하는 것이 아니라는 것. 예: 어떤 지역이 개발된
다는 정보가 출현하면 부동산가격이 폭등하는 것은 새로운 정보가 가치와 가격에
즉시 반영되기 때문.
- 만약 시장이 효율적이라면, 정보가 모두에게 이용 가능하기 때문에 초과수익을
달성하는(beat the market) 것은 불가능. 반면에 비효율적인 시장에서는 정보를 더
많이 가진 자는 초과수익을 달성 가능.

 

(2) 효율적 시장의 유형
- 가격이 어떠한 정보를 지체없이 반영하는가에 따라 세 가지로 구분: 약성 효율적,
준강성 효율적, 강성 효율적 시장.

 

■ 약성 효율적 시장
- 가격이 모든 과거추세적 자료를 반영하는 시장. 과거 자료를 분석하는 것(= 기술
적 분석)으로는 초과수익을 달성하는 것이 불가능. 기술적 분석 = 과거추세자료로
부터 미래의 가격 변동을 예측하는 것. 이 시장에서 초과수익을 달성하려면?
- 만약 부동산시장이 규칙적으로 순환적 운동을 한다는 것이 과거자료의 분석으로
밝혀져 있다면, 모두가 이러한 정보를 토대로 행동하기 때문에 현재의 가격은 이
같은 정보를 이미 반영 -> 초과이윤 달성 불가능.

■ 준강성 효율적 시장
- 가격이 모든 과거와 현재의 공표된 정보를 반영. 새로운 정보가 공표되면 즉시
가격에 반영. 이후 가격의 변화는 임의보행(random walk)의 모습. 공표된 자료를
토대로 미래의 가격변동을 예측하는 것(= 기본적 분석)으로는 초과수익을 달성하는
것이 불가능.
- 만약 새로운 개발계획이 발표된 직후 부동산을 구입한다고 하자. 이 투자자는
초과수익을 달성할 수 있는가? 불가능 <- 새로운 정보가 이미, 즉 발표되는 즉시
가격에 반영되어 폭등.
- 만약 어떤 시장이 준강성 효율적이라면, 당연히 약성 효율적이기도. 이 시장에서
초과수익을 달성하려면?

 

■ 강성 효율적 시장
- 가격이 공표된 정보뿐만 아니라 공표되지 않은 정보도 반영하는 시장. 어느 누
구도, 심지어 내부정보를 가진 자도, 초과이윤을 달성 불가능.
- 가장 완전경쟁시장의 모형(완전정보, 모든 정보 공개, 정보비용 없고, 초과이윤 비
존재 등)에 부합되는 시장.

 

■ 주식시장과 부동산시장은 효율적 시장인가?
□ 펀드관리자 대 원숭이
□ 전설적인 투자가 Warren Buffett: 예외인가, 이론의 부정인가?
□ 저PER 주식에 대한 투자
- 투자격언 중에서: “부동산은 뉴스에 사야 하고 주식은 소문에 사야 한다.” 경험
적으로 부동산시장은 새로운 정보가 느리게 전파되고 가격도 새로운 정보에 느리게
반응. 예: 지하철 건설.

(3) 부동산시장은 할당효율적 시장인가?
- 투자에 따르는 위험을 감안할 때 부동산투자의 수익률과 다른 투자의 수익률이
같도록 할당된 시장 = 할당효율적 시장(allocationally efficient market).
- 만약 부동산투자의 수익률 > 다른 투자의 수익률 -> 부동산시장으로 자금이 이
동하여 부동산가격 상승 -> 이후 부동산 구매자의 투자수익률 하락 -> 결국 다른
투자의 수익률과 같아지는 수준에서 균형. 자산시장균형조건과 동일.
- 정보가 완전하여 정보비용이 존재하지 않는 완전경쟁시장은 할당효율적. 그러나
부동산시장과 같이 정보가 불완전한 시장에서도 정보비용이 모두에게 동일하다면,
즉 어느 누구도 더 싼 비용으로 우수한 정보를 획득하여 초과수익을 얻을 수 없기
때문에, 그 시장은 할당효율적. 독점시장에서도 독점을 획득하기 위한 기회비용이
동일하다면, 그 시장은 할당효율적.

 

(4) 부동산의 가치와 정보비용
- 정보비용이 모두에게 동일한 시장은 어느 누구도 투자의 초과수익을 얻는 것이
불가능한 할당효율적 시장. 그러면 이 시장에서 미래의 수익변동에 관한 정보가
부동산의 가치에 어떻게 영향을 미치는가?
- 기업도시로 개발될 가능성이 있는 지역의 인근에 일단의 토지가 있다. 1년후 토
지가격은 기업도시로 개발될 경우 6,000만원, 개발되지 않을 경우 4,000만원이 될
것으로 예상된다. 투자자의 요구수익률은 20%, 기업도시로의 개발가능성은 40%.
개발정보의 현재가치는 얼마인가?

 

■ 부동산의 가치
- 만약 시장이 효율적이라면, 즉 개발될 가능성에 대한 정보(소문)가 가격에 충분히
반영된다면, 대상토지의 가격은 현재가치(적정투자가치)와 같아질 것.
PV = 기대가치/(1 + i) = (6000·0.4 + 4000·0.6)/(1 + 0.2) = 4000만원

■ 정보의 가치와 정보비용
- 만약 어떤 사람이 1년후 확실히 개발될 것이라는 정보를 안다고 하자. 1년후 개
발될 경우 토지의 현재가치 = (6000·1.0 + 4000·0)/1.2 = 5000만원.
- 개발정보의 가치 = 개발정보가 있을 경우의 토지의 현재가치 - 개발정보가 없을
경우의 토지의 현재가치 = 5000만원 - 4000만원 = 1000만원.
- 만약 어떤 투자가가 1000만원보다 적은 비용으로 개발정보를 획득할 수 있다면,
초과수익을 얻게 된다. 개발정보를 얻고자 하는 경쟁으로 인하여 정보를 취득하는
비용은 결국 1000만원까지 올라갈 것.
2. 부동산의 경기변동
(1) 경기변동의 개념과 종류
- 경기변동은 경기의 확장 및 수축국면이 주기적으로 반복하는 현상. 호경기와 불
경기가 주기적으로 반복되지만, 경기의 주기가 항상 일정 부, 즉 규칙적 부.
- 경기변동의 종류: ① 경기순환 = 순환적 변동, ② 계절적 변동, ③ 장기적 변동,
④ 무작위적 변동으로 구성. 부동산 경기변동도 이 네 가지가 혼합.
(2) 부동산 경기순환
- 부동산시장은 주거용, 상업용, 공업용시장 등 다양한 하위부문으로 구성. 또한
다양한 지역시장. 그리고 부동산활동도 건축활동, 평가활동, 매매활동 등 다양한
부문. 그런데 지역·부문에 따라 경기순환의 유형이 차이.
- 부동산경기변동도 일반경기와 마찬가지로 부문별·지역별 경기변동의 가중평균치
적인 성격. 다양한 부문의 혼합이기 때문에 부동산경기의 일반적 유형을 제시하는
것은 매우 어렵다. 또한 나라에 따라, 시기와 지역에 따라 유형의 차이.
- 다수 견해에 따르면, 부동산경기를 건축경기와 동일시. 건축경기도 광의로는 상·
공업용 부동산의 건축경기를 포함하지만, 협의로는 주거용부동산의 건축경기.

■ 경기순환의 국면
- 경기순환의 4국면: ① 정점에서 후퇴기 -> ② 수축기(=하향기) -> ③ 저점에서 회
복기 -> ④ 확장기(상향기).
- 정점과 저점을 기준으로 상승국면을 확장기로, 하강국면을 수축기로 2국면으로
구별하기도. 경기가 정점을 통과할 때를 호황기, 저점을 통과할 때를 불황기.
- 장기순환(15-22년 주기)과 단기순환(약 3년)

 

■ 부동산경기의 측정지표
□ 건축량: 건축허가량(permits)과 건축착공량(starts)
□ 주택의 거래량
□ 부동산의 가격변동
□ 공실률(vacancy rate)과 임대료 수준
□ 부동산금융: 대출과 이자율
□ 주택의 미분양재고량

 

■ 부동산 경기순환의 유형
- 부문별 경기순환과 일반경기순환의 시간적 관계
□ 경기선행적 = 선순환적
□ 경기동행적 = 동시순환적
□ 경기후행적 = 후순환적
□ 경기역행적 = 역순환적
□ 정순환적(pro-cyclical)과 역순환적(counter-cyclical)
- 주식시장과 부동산시장은 일반경기와 같은 방향으로 변동, 즉 정순환적 변동. 그
러나 주식시장의 경기는 일반적으로 경기선행적 성격, 부동산시장은 일반적으로 경
기후행적 성격.

- 공업용부동산과 상업용부동산의 건축경기는 일반경기순환과 거의 일치하는 현상.
반면에 주거용부동산의 건축경기는 경기역행적 현상(?). 이것은 신용의 가용성과
밀접한 관련. 일반경기가 호황일 때, 기업 자금수요가 많아 이자율이 높아지는데,
주택자금은 저리인 경우가 많아 주택자금의 융통이 상대적으로 어렵게 되어 -> 주
택수요 감소 -> 주택건설 감소.
- 그러나 김관영의 연구(1998)에 의하면, 한국의 경우 주택건설과 통화량은 매우 밀
접한 관계를 유지, 즉 일반경기와 같은 방향으로 변동.

 

■ 부동산시장의 경기별 유형
□ 경기수축기의 특징
- 가격이 하락, 부동산거래가 한산, 잘 팔리지 않고, 매수자시장, 공실률 증가, 주택
분양 저조, 건축허가신청 감소 등.
□ 경기확장기의 특징

 

(3) 거미집 모형(cobweb model)

 

■ 부동산 경기변동의 특징
- 농산물을 비롯한 일부 시장의 가격을 보면 주기적으로 폭등과 폭락을 반복하는
것을 관찰. 부동산시장의 경기순환 진폭은 이처럼 극단적이진 않지만, 일반경기의
진폭보다는 훨씬 큰 경향.
- 부동산은 공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문에 수요가 변화할 때 수요공급의
불균형이 심화 -> 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복 -> 가격이 급등락하는
경향이 있기도. 예를 들면, 수요증가 -> 가격급등 -> 건축증가 -> 초과공급 -> 가
격급락 -> 공급감소 -> 초과수요 -> 가격급등. 이 같은 현상은 생필품인 주거용부
동산보다는 대규모의 임대공간을 동시에 창출하는 상업용·공업용부동산에서 더욱
빈번히 발생하는 경향.

■ 거미집 모형의 구조
- 두 가지 가정: ① 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응. 즉 현재의 임대료가 건
물이 완성된 후에도 유지될 것이라고 예상: 근시안적 기대(myopic expectation). ②
건물을 완성하는 데에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 가격변화에 대한 공급량의
적응에는 시차가 존재(time-lag).
- 장기균형에 도달하는 과정에서 주기적으로 초과수요(= 가격폭등)와 초과공급(=
가격폭락)이 반복.