공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 2. 부동산의 특성과 분류

 

2. 부동산의 특성과 분류

1. 부동산의 개념


■ 부동산의 정의
- 부동산 = 토지와 그 정착물(fixture, 민법), 또는 토지와 그 부착물(부속물, 개량물).
민법에 의하면 부동산 이외의 물건은 모두 동산.
- real estate, or real property, or realty. real <-> personal
- real estate: 부동산, 부동산산업, 부동산학


□ 준부동산: 광의의 부동산
- 준부동산(의제부동산, 유사부동산): 동산이지만 부동산과의 유사성을 가지고 있어
넓은 의미의 부동산에 포함. 협의의 부동산과 광의의 부동산. 예: 소유권 이전에
등기를 필요, 저당의 대상(담보권 설정). 선박·자동차·항공기, 광업권, 어업권 등.


■ 토지의 개념
- 토지라는 용어는 사용되는 상황이나 관계, 또는 보는 사람의 관점에 따라 다양한
개념으로 인식.

□ 물리적 개념: 공간(지표, 공중, 지하), 자연, 위치
□ 경제적 개념: 생산요소, 소비재, 재산(자산), 자본
□ 법률적 개념: 협의의 부동산, 광의의 부동산


■ 토지는 모든 부의 기초인가?

■ 정착물의 개념과 구분기준


□ 정착물의 정의
- 정착물 = 토지에 부착하는 물건(민법). 건물, 수목과 농작물, 공작물(구조물).


▣ 정착물의 구분기준
- 거래당사자간에 명확한 합의나 계약이 없을 경우에, 어떤 물건을 정착물로 보느
냐에 관한 법적 구분기준.


□ 물건이 부동산에 부착된 방법
- 물건이 물리적으로나 기능적으로 건물에 아무런 손상을 주지 않고 제거될 수 있
는가, 없는가? 벽그림은? 수도꼭지나 인터폰은?


□ 물건의 성격
- 건물의 특정 위치나 용도에 맞도록 특별히 구축되거나 고안되었는가? 예: 특정
주택에 맞도록 특별히 주문해서 만든 창문.


□ 당사자의 의도
- 물건을 소유자가 어떤 의도로 설치하였는가? 같은 가스스토브라도 임대아파트냐
자가주택이냐에 따라 차이.


□ 거래당사자간의 관계
- 물건을 설치한 사람이 누구인가? 같은 진열대와 선반이라도 설치한 사람이 소유
자냐 임차인이냐에 따라 차이.

2. 부동산의 특성과 함의


■ 부동산특성의 분류
- 부동산은 매우 다양한 특성을 가지고 있는 복합적 상품이기 때문에, 다양한 분류
방법이 존재.
□ 물리적 특성: 개별적 특성과 일반적 특성
□ 경제적 특성
□ 제도적 특성


(1) 물리적 특성


□ 개별적 물리적 특성: 지형, 토양, 크기와 모양


■ 부동산의 부동성(immobility) = 위치고정성
- 부동산시장을 국지화, 즉 부동산시장은 지역시장(local market)의 성격. 지역간 대
체성이 매우 제약. 부동산 가격은 전국적인 수급상황보다는 국지적인 수급상황에
더욱 민감하게 반응. 전국적으로는 주택보급률이 아무리 높다 하더라도 국지적인
가격급등은 얼마든지 가능.
- 부동산의 가치는 주변의 환경조건들에 의해 많이 영향: 외부효과(externality). 정
부가 시장에 개입할 가장 중요한 정당성을 제공.


■ 부동산의 이질성(heterogeneity) = 개별성
- 똑같은 부동산은 존재 부. 모든 부동산은 위치, 크기, 모양, 지형 등에서 차이.
공공기반기설도 입지에 특성화. 주변부동산으로부터의 외부효과 면에서도 차이.
- 부동산은 표준화된 상품이 부 -> 완전한 대체성이 제약. 또한 구매자는 현장에
직접 가서 답사해야한다: 臨場活動.


▣ 부동산 가치를 결정하는 세 가지 요소: location, location, location


■ 토지의 영속성 = 불괴성(indestructibility)
- 건물은 파괴될 수도 있고 감가상각되어 쇠락하지만, 토지는 영원히 존속. 이러한
토지의 영속성은 토지로 하여금 매력적인 투자수단으로 인기를 끌게 하는 요인.
재개발·재건축이 인기를 얻는 이유도 토지의 영속성 때문.
- 특정지역의 부동산이 장기적으로 라이프사이클(life cycle)을 갖는 것도 건물은 쇠
락하지만, 토지는 영속적이기 때문.
- 그러나 토지의 경제적 가치도 영속적인 것은 부. 물리적으로는 영구적이지만, 경
제적 가치는 상황의 변화에 따라 파괴될 수도. 예: 폐광지역. 역으로 파괴된 경제
적 가치가 다시 회생할 수도.


■ 부동산의 부증성 = 비생산성(unproductivity) = 공급한정성
- 토지는 생산되는 것이 아니기 때문에 공급이 제약. 건물도 단기적으로는 공급이
비탄력적.
- 부동산의 부증성은 희소성(scarcity)을 의미 -> 가치에 지대한 영향. 부동산문제의
가장 근본원인. 또한 토지이용의 최유효이용을 촉진.
- 전체토지로 볼 때는 부증적이지만, 특정한 용도의 토지(가령, 택지)공급은 다른 용
도로 사용되고 있는 토지의 전용에 의해 공급증가가 가능. 토지용도의 전환을 고
려하면, 토지공급은 장기적으로는 상당히 탄력적일 수 있다. 토지용도의 전환이 얼
마나 쉬운지는 토지이용 규제의 내용과 강도에 의해 결정.
- 또한 유용한 토지의 공급은 토지를 얼마나 집약적으로 사용하느냐에 따라 좌우.
집약적인 토지이용 = 유용한 토지공급의 증가.
- 그러나 적어도 단기적으로는 공급이 매우 제약 -> 수급조절이 신속하지 부, 수급
불균형이 장기간 지속 가능. 수요는 단기적으로도 크게 변화될 수 있기 때문에, 단
기적으로 높은 가격변동성. 단기적으로 버블 또는 가격왜곡이 발생 가능성.

 

(2) 경제적 특성

 

■ 변용성과 상호의존성(interdependence)
- 변용성(modification)은 부동산이 여러 가지 용도로 전환되어 사용될 수 있다는 것:
다용도성 또는 용도의 다양성.
- 토지의 용도간 경쟁의 결과로 토지의 최유효이용 원칙이 성립되는 근거. 토지의
경제적 가치를 증가시키는 요인.
- 변용성을 가진 부동산의 용도나 가치는 주변의 다른 부동산(즉 그것의 용도나 가
치변화)과 서로 영향을 주고받는 상호의존적 관계.

 

■ 부동산의 위치성(situs) = 위치가변성
- 특정 부지의 토지이용이 (주변의 토지이용상황에 의해 결정되는) 상대적 위치 =
경제적 위치에 따라 영향을 받는 것: locational externality.
- 부동산의 위치성에 가장 중요한 영향을 미치는 것 중의 하나는 경제활동의 중심
지와의 접근성(accessibility). 왜 강남인가?

 

■ 분할가능성(divisibility)
- 부동산 소유권은 여러 가지 법적 권리의 묶음(bundle of rights): 점유권, 사용권,
처분권 등. 또한 부동산은 공간적으로도 권리의 묶음: 공중권, 지표권, 지하권. 이
같은 여러 가지 권리들은 특정 목적에 적합하게 분할하여 거래 가능.

 

■ 투자의 내구성(durability)
- 부동산은 그 효용이나 수익이 장기간에 걸쳐 지속되는 내구재. 부동산학에서 가
격이라는 용어와 더불어 가치라는 용어도 많이 쓰는 이유는 이 내구성에 기인. 내
구재는 장기간에 걸쳐 효용이나 수익을 계속 제공하므로, 부동산의 가치는 장래 기
대되는 수익이나 효용을 현재가치로 환원한 값으로 정의.

 

■ 자산으로서의 부동산
- 주택 = 보편적인 소비재 + 투자재. 또는 주거라는 소비동기와 자산증식이라는
투자동기가 결합된 것.
- 토지 = 보편적인 생산요소 + 투자재.
- 주택과 토지는 재산증식의 수단 혹은 투자(투기?)의 대상이 되어서는 안된다? 부
동산의 양면성에 대한 이해가 필요.

 

(3) 제도적 특성

 

■ 부동산관련법
- 단일재화로서는 드물게 소유·이용·판매·취득 등 거의 모든 부분에서 관련 법규의
적용을 받든다. 부동산사법과 부동산공법.

 

■ 공공규제(public regulation)
- 정부부처나 지방자치단체의 여러 가지 공공규제도 부동산활동에 많은 영향. 지
방자치단체의 도시계획이나 지역계획, 용도지역제(zoning) 등의 토지이용규제 및 건
축규제, 재개발·재건축규제 -> 부동산 개발의 형태, 토지이용의 입지, 건물·도시의
모양을 결정하는데 매우 중요.
- 도시용 토지 및 주택공급에 영향을 미쳐 가격에도 결정적으로 중요.

 

■ 부동산 관련협회나 조직

 

■ 지역적 관습(local custom)

3. 부동산의 분류
(1) 일반적 분류
□ 부동산의 사용목적에 따라: 도시부동산은 사용목적에 따라 주거용부동산, 상업용
부동산, 공업용부동산, 특수목적의 부동산(호텔, 극장, 학교, 교회, 공공건물 등).
□ 주거용부동산의 분류. 거주하는 가구수에 따라: 단가구주택과 다가구주택. 단
가구주택: 단독주택, 타운하우스 등. 다가구주택: 아파트, 콘도미니엄 등.
- 건축법에 따라: 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택), 공동주택(아파트, 연립
주택, 다세대주택). 차이는? 구분소유권 등기의 가능 여부.
(2) 토지의 분류
- 토지를 분류하고 있는 부동산 관련법규는 많이 있다. 가장 대표적으로 국토의
계획 및 이용에 관한 법률, 지적법, 산림법 등.

 

□ 국토계획법에 의한 용도적 분류: 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 분류. 전 국
토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분. 도시지역은 다시
주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분. 주거지역은 전용주거지역, 일반
주거지역, 준주거지역으로 구분.
- 국토계획법에 따르면 용도지역에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용
적률, 높이 등을 제한. 용도지구는 용도지역의 제한을 강화 또는 완화.

 

□ 지적법상 지목(토지의 주목적)에 따른 분류: 전, 답, 공장용지, 임야, 대(垈), 공원,
주차장, 묘지 등으로 28개로 분류. 일필일목의 원칙. 필지 = 1개의 지번을 붙이는
토지의 등록단위.

 

(3) 정착물의 분류
- 건축법에서는 건축물을 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근생시설,
문화 및 집회시설 등 21개로 구분. 구조에 따라 심지어 지붕에 따라 분류.