공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 8. 부동산투자론

8. 부동산투자론

 

 

1. 부동산투자의 위험과 수익

- 투자란 불확실한 미래의 수익을 위해, 확실한 현재의 소비를 희생하고 현금을 지
출하는 것. 불확실성 = 위험, 투자의 대가 = 수익률.

 

(1) 부동산 투자위험의 종류

 

■ 경영위험 = 사업상의 위험
□ 시장위험
□ 운영위험
□ 위치적 위험

 

■ 금융적 위험
- 다수의 부동산 투자자들은 부채를 사용. 총투자자본 = 지분(자기자본) + 부채.
부채가 많으면 채무불이행의 가능성이 높아지며 파산할 위험도 증가.
□ 총자본수익률과 지분(자기자본)수익률 = (총투자수익 - 대출이자)/지분
□ 지렛대효과(leverage effect): 장점과 위험
- 100억원을 투자하면 20억원의 수익이 생기는 사업. 40억원은 지분, 60억원은 이
자율 10%의 부채. 총자본수익률과 지분수익률?

 

■ 인플레위험 = 구매력위험
- 물가의 전반적 상승 -> 화폐의 실질가치가 떨어져 구매력 하락. 부동산은 일반
적으로 인플레에 따라 가격이 상승하기 때문에 구매력을 보호. 그러나 경우에 따
라서는, 예를 들면, 임대료가 고정된 상태에서 예상치 못한 인플레가 발생할 때는,
부동산의 실질가치가 하락.
□ 부동산의 인플레헤지 기능(inflation hedge)

■ 법적 위험

 

■ 기타 위험
□ 유동성 위험
□ 관리위험
□ 대출관련 위험: 조기상환위험과 이자율위험

 

■ 체계적 위험과 비체계적 위험
□ 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험
- 체계적 위험: 시장의 힘에 의해 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 미치기
때문에 분산투자를 통해 회피할 수 없는 위험. 경기변동, 이자율 변동, 인플레이션
등에 의해 야기.
- 비체계적 위험: 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 고유위험. 투자자산이
두 개 있을 경우, 수익률간의 상관관계가 +1.0이 아닌 한, 분산투자를 통해 위험을
감소시키는 것이 가능. 만약 수익률간의 상관관계가 -1.0이라면 위험을 완전히 제
거하는 것이 가능.

 

(2) 투자수익률의 종류와 투자결정기준

 

■ 투자수익률의 종류
□ 기대수익률
□ 요구수익률
□ 실현수익률

 

■ 투자결정의 기준
- 기대수익률 ≥(<) 요구수익률 => 투자(불가)
- 내부수익률 ≥(<) 요구수익률 => 투자(불가)

(3) 투자의 위험-수익의 관계

 

■ 투자자의 위험에 대한 태도
- 투자의 위험 = 투자의 불확실성, 즉 투자의 실현된 결과가 예상한 결과와 다르게
나타날 가능성. 손실도 가능.
□ 위험회피형: 기대수익률이 동일할 경우 덜 위험한 것을 선택
□ 위험중립형: 기대수익률만 고려
□ 위험추구형:

 

■ 투자의 위험-기대수익률 관계
- 투자위험을 전혀 감수하지 않을 경우 얻을 수 있는 수익률은 “무위험률(risk-free
rate) = 무위험자산에 대한 기대수익률”밖에 없다. 이 보다 높은 수익률은 위험에
대한 보상. 따라서 수익률을 높이기 위해서는 위험을 감수해야 가능. 경험적으로
기대·실현수익률과 위험은 일반적으로 비례관계.
- 투자수익률 = 무위험률(= 현재소비를 희생한 대가, 시간에 대한 비용) + 위험에
대한 보상(= 위험에 대한 비용).
□ 투자의 기본원리: High Risk, High Return

 

■ 투자위험-수익의 상쇄관계
- 투자위험이 클수록 투자가들이 요구하는 수익률이 증가. <- 위험의 증가에 대한
보상을 요구하기 때문. 위험과 요구수익률은 정비례관계.
□ 위험조정할인률: r = rf(무위험률)+ p(risk premium)

 

■ 투자위험-수익의 관계의 변화
□ 투자위험에 대한 태도
□ Fisher effect: 인플레이션 예상을 고려
- 만약 인플레이션 예상으로 인해 자산의 실질가치가 하락할 것으로 예상한다면,
투자가들은 인플레에 대한 보상으로 더 높은 수익률을 요구:
r = rf + p(risk premium) + 예상인플레율
- 국채의 시장이자율이 6%, 위험에 대한 프리미엄이 3%, 예상인플레율이 2% 일 때
투자가들의 요구수익률은?
- 관계식에서 rf = real 무위험률. 그런데 real 이자율 = nominal 이자율 - 인플레율
때문에,
r = real rf + 예상인플레율 + p <=> r = nominal rf + p
- 자본시장에서 이자율이 연 8%로 결정되어 있고, 투자가들이 부동산의 위험 및 유
동성 제약에 연 2%의 프리미엄을 요구한다고 하자. 매년 3%씩 가격이 상승하는
부동산의 임대료 연 수익률(순운영수입-투자액 비율)은 최소 얼마가 되어야 투자가
치가 있는가?

 

■ 부동산가격이 상승할 때의 요구수익률?
- 많은 참고서적에서 투자자의 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 인플레율(투
자재의 가격상승은 ⊖로 산정함에 유의할 것). 따라서 r = 8% + 2% - 3%?
□ 투자수익률 = 임대료 수익률 + 가격상승률

 

■ 투자위험과 부동산가치
- 부동산의 내재가치 = R/(nominal rf + p)

 

2. 부동산투자의 위험분석

(1) 투자수익과 위험의 측정
■ 투자수익의 측정: 기대수익 E(NOI) = ∑ NOIi·Pi
■ 투자위험의 측정: 분산, 표준편차, 변이계수
□ 분산: σ2 = ∑ [NOIi - E(NOI)]2·Pi
□ 표준편차: σ
□ 변이계수: σ/E(NOI)
- 변이계수(coefficient of variation) = 표준편차/기대수익. 단위수익당 위험을 나타내
는 것으로 위험을 상대적으로 측정. 투자순위를 매기는 방법 중 하나.

 

■ 평균-분산 결정법
- 평균(기대수익)과 분산/표준편차(위험)를 이용하여 투자대안을 선택하는 방법. 투
자대안 A, B가 있을 때,
- if E(A) > E(B), sA = sB => ?
- if E(A) = E(B), sA > sB => ?
- if E(A) > E(B), sA > sB => ? 어느 대안을 선택하느냐는 ① 위험을 감수하려는
정도와 ② 추가소득에 대한 추가위험의 정도에 좌우.

 

■ 투자위험의 처리방법
□ 위험한 투자를 제외하는 전략
□ 보수적 예측방법
□ 위험조정할인율의 사용