공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 1. 부동산학의 학문적 성격

1. 부동산학의 학문적 성격

1. 부동산학의 정의
- 부동산학이란 토지와 토지 상에 부착되어 있거나 연결되어 있는 여러 가지 항구
적인 토지개량물에 관하여, 그것과 관련된 직업적, 물적, 법률적, 금융적 제측면을
기술하고 분석하는 학문연구 분야.

 

□ 부동산학의 3대 측면: 경제적 측면, 법률적 측면, 기술적 측면

 

■ 부동산학의 성격: 주변과학과의 관계
- 부동산학은 종합 응용 사회과학
- 경제학, 금융학, 법학, 경영학, 지리학, 도시계획학, 사회학, 행정학

 

2. 부동산학의 본질
(1) 부동산학의 연구대상과 연구분야

 

■ 부동산학의 연구대상
□ 부동산활동
- 부동산과 인간과의 관계, 즉 부동산을 대상으로 행하는 인간의 모든 활동
□ 부동산현상
- 부동산으로부터 나타나는 여러 현상. 부동산현상은 인간의 부동산활동의 결과로
나타나며, 일정한 원리를 보유.
□ 부동산환경
- 부동산을 둘러싸고 있는 물적, 사회적, 경제적 제상황과 제조건

■ 부동산학의 연구분야
▣ 부동산학의 기초분야
□ 부동산의 특성
□ 부동산법률
□ 도시지역
□ 부동산시장
□ 부동산세금
□ 금융수학

 

▣ 부동산결정분야
□ 부동산개발
- 토지, 노동, 자본과 같은 생산요소를 결합하여 토지개량물을 생산하는 활동
- developer 또는 시행사
□ 부동산투자
- 부동산투자의 3단계: 부동산의 취득, 운영, 처분
- 지분투자자와 저당투자자
□ 부동산금융
- 부동산투자자나 개발업자에게 필요한 자금을 대출하는 기능
- 저당대부(mortgage loan), 개발사업금융(project financing), etc

 

▣ 부동산결정지원분야
□ 부동산중개·마케팅
□ 부동산평가
□ 부동산상담
□ 부동산관리

 

(2) 부동산학의 이념(가치관)
■ 자유성(freedom)
- 토지는 모든 것의 아래에 있다(Under all is the land): 토지는 세상의 모든 사물·활
동의 기초를 이루고 있다는 것을 의미.
■ 효율성(efficiency)
- 최소의 자원을 투입하여 최대의 산출을 구하고자 하는 경제적 원리
- 특히 토지의 제약 -> 토지의 최유효이용=최고최선의 이용(highest and best use)
■ 형평성(equity)
- 부동산 소유권의 폭넓은 배분을 지향
□ 가치들간의 상충관계(trade-off)

 

3. 부동산과 국가경제
(1) 국가경제에 있어서 부동산의 중요성
■ 국부원으로서의 부동산
- 국부의 가장 중요한 요소, 대부분의 국가에서 60% 이상
- 토지공시지가 총액: 2005년 1월 현재 2,167조원 <-> 2004년 명목GDP 778조원.
주택 중 아파트 시가총액: 2005년 12월 현재 1,028조원 <-> 2005년말 상장주식 시
가총액: 631.5조원.

 

■ 중요한 고용원으로서의 부동산
- 부동산과 직·간접적으로 관련되는 직업은 무수. 최근 경기침체는 부동산 거래 및
주택건설의 부진과도 관련.

■ 중요한 투자원으로서의 부동산
- 건축물투자는 국가전체 총투자 중 가장 중요한 단일요소, 이 중 대부분은 주거용
건물에 대한 투자.
- 주택투자율(주택투자/GDP): 한국 1970-2002: 5.6%, 2003-05: 5.13%

 

■ 중요한 소비원으로서의 부동산
- 많은 가구에 있어서 주거비는 생계비의 매우 중요한 항목
- 가구의 생계비 중 주거비가 차지하는 비율 = 슈바베지수(Schwabe index)

 

■ 가계자산으로서의 부동산
- 가계자산에서 부동산의 비중: 국제비교
- 가계자산의 대부분이 부동산인데, 부동산을 구입할 때 투자가치를 고려하지 않는
다면, 도대체 그는 누구인가?

 

(2) 부동산활동의 부문
■ 정부부문의 활동
□ 부동산 관리
□ 부동산활동의 규제: 토지이용규제, 건축규제, 가격통제
□ 부동산활동의 보조: 공공주택 공급 등의 주택보조정책
□ 부동산 과세: 보유세, 양도소득세

 

■ 민간부문의 활동

 

■ 전문협회의 활동