공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 10. 부동산평가론

 

10. 부동산평가론

1. 부동산평가의 개념과 필요성
- 부동산평가(real estate appraisal) 또는 부동산감정평가는 부동산의 “시장가치”를
추계하는 것.
- 감정평가의 대상은 재산(property)으로서, 동산(골동품, 그림, 일반동산 등), 부동산,
기타재산(광업권, 저작권, 상호권, 자동차·선박 등)을 포함, 매우 다양.

 

■ market value?
- 미국 평가협회의 정의: 시장가치란 다음과 같은 조건이 충족된 상황에서 대상부
동산의 특정권익에 대해 “성립될 가능성이 가장 많은 가격(the most probable selling
price).” 이상적인 상황하에서의 가설적 가치.
- 가격(또는 시장가격)과의 차이는? (내재)가치와의 차이는?
- Ratcliff의 정의: 왜곡되지 않은 전형적인 시장에서 적절한 시간 동안 매도하려고
내어 놓은 부동산에 대해 성립될 가능성이 가장 많은 가격.
□ 부동산가치평가(valuation)와의 차이는?
- 봉준호: “부동산valuation은 부동산의 내재성, 즉 과거와 미래(가치)를 보는 것이고,
부동산 appraisal은 현 시점 그대로의 감정평가.”

 

■ 부동산평가의 필요성
□ 부동산 매매·임대: 부동산 매매시 매수·매도인 모두에게 협상할 수 있는 하나의
기준점을 제공. 경매나 상속에 있어서도 공정가격의 기준점을 제공.
□ 부동산금융
□ 부동산과세: 기준시가 공시
□ 보험·보상: 재난보험이나 정부에 의한 부동산 사용 또는 수용(eminent domain)에
대한 정당한 보상금을 산정하는 기준을 제공.

 

■ 부동산평가의 기능
- 가격창출기능, 부동산의사결정의 판단기준을 제공하는 기능, 이해조절기능, 합리
적인 손실보상과 과세, 부동산자원의 효율적 배분 등.

2. 부동산평가의 원리
- 부동산평가의 원리(원칙)는 부동산 가치가 시장에서 결정되는 논리를 부동산 가치
추계에 적용한 것. 처음 5개는 부동산시장에 관한 것, 다음 4개는 주로 부동산 그
자체에 관한 것, 다음 2개는 근린지역에 관한 것, 마지막 기대의 원리는 부동산의
미래 생산성을 보는 것.
□ 수요와 공급의 원리

 

■ 변동의 원리
- 부동산가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 따라 변화. 부동산평가는 특정한 시
점에서만 의미: 가격시점의 필요성.
□ 경쟁의 원리

 

■ 대체의 원리
- 동일한 효용을 가진 대체 부동산 중에서 가격이 가장 낮은 것이 선택되고, 이 가
격이 다른 부동산의 가격 형성에 영향을 준다는 것.
- 부동산평가의 3방식의 이론적 근거를 제시
□ 기회비용의 원리
□ 균형(비례)의 원리
- 부동산이 최고의 가치를 구현하기 위해서는 부동산의 각 구성요소들의 조합이 적
절한 균형(balance)을 이루어야 한다. 토지와 자본의 결합비율, 토지이용의 상태, 건
물의 디자인 등에도 적용.
- 부동산의 여러 가지 구성요소들이 균형을 이루고 있지 못하면, 감가상각의 요인:
기능적 감가.

 

■ 기여의 원리 = 한계생산의 원리
- 부동산가치 = 각 구성요소들이 부동산의 가치형성에 기여한 정도를 합한 것. 부
동산의 일부를 감정하는데에 유효. 시장접근법에서 부동산특성의 차이로 인한 가
격의 수정의 기초를 제공, 비용접근법에서 감가를 추정하는 기초를 제공.
□ 잉여생산성의 원리 = 수익배분의 원리
- 토지의 가치는 잉여생산성(= 부동산소득 중 자본과 노동에 대한 비용을 제외하고
남은 소득)에 의해 결정된다는 원리.

 

■ 최고최선이용의 원리
- 부동산평가의 가장 기본적인 원칙으로서, 부동산가치는 최고최선의 이용 상태를
전제로 해서 평가해야 한다는 것.
□ 적합(조화)의 원리
□ 외부성의 원리
□ 기대(예상)의 원리

3. 최고최선의 이용의 개념
- 최고최선의 이용 = 최유효이용(highest and best use): 최고의 이용 + 최선의 이용,
즉 최선의 이용 대안들 중에서 최고의 가치를 창출하는 이용.

■ 최고의 이용: 대안적 이용들 중에서 최고의 가치를 창출하는 이용
■ 최선의 이용
□ 합리적 이용: 합리적으로 가능한 이용 및 경제적으로 타당한 이용
□ 합법적 이용: 법적으로 허용가능한 이용
□ 물리적으로 채택가능한 이용
□ 분석실례

 

4. 부동산평가의 과정
■ 제1단계: 평가문제의 정의
■ 제2단계: 평가계획의 수립
■ 제3단계: 자료수집과 분석
□ 지역분석(시장지역분석)과 개별분석(부동산분석)
□ 최고최선의 이용분석

 

■ 제4단계: 평가기법의 적용

■ 제5단계: 조정과 가치결론
- 다양한 평가기법을 적용하여 도출한 부동산 가치추계 = 시산가치(indicated value).
조정(reconciliation)은 자료의 질과 대상부동산의 종류에 따라 시산가치들을 비교·평
가하여 최종적으로 시장가치를 추계(= 가치결론을 도출). 최종가치는 하나의 수치
또는 일정한 범위로 표시 가능.

 

■ 제6단계: 평가보고서 작성