공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 11. 부동산평가방법

11. 부동산평가방법

1. 가격의 3면성과 부동산평가의 3방식
■ 시장성 => 비교방식(시장접근법): 얼마의 가격으로 시장에서 거래되는가?
■ 비용성 => 원가방식(비용접근법): 얼마의 비용이 투입되었는가?
■ 수익성 => 수익방식(소득접근법): 얼마의 수익을 획득할 수 있는가?

 

2. 시장접근법(비교방식)
- 최근에 팔린 유사부동산의 매매사례를 분석하여 부동산의 시장가치를 평가하는
방법. 공개시장에서 빈번히 거래되는 부동산을 평가하는데 아주 효율적인 방법.
매매(거래)사례비교법, 비교접근법, 시장자료접근법.
□ 논리적 근거가 되는 평가원리는?

 

■ 부동산평가의 절차
- 첫째, 시장연구를 통해 유사부동산에 대한 정보를 수집 -> 둘째, 비교부동산(비교
매매사례)을 선택, 보통 3-5개 정도, -> 셋째, 비교부동산과 대상부동산의 특성들을
비교·분석 -> 넷째, 비교부동산별 시산가치를 조정하여 최종 시산가치를 도출.

 

(1) 비교매매사례의 선정

 

■ 매매사례자료의 수집

 

■ 매매사례의 수집기준
□ 위치의 유사성
□ 물적 유사성
□ 時點수정의 가능성
□ 事情보정의 가능성

■ 대표성이 없는 매매사례의 제거
- 매매사례의 상대적 비교가능성을 고려하여 자료를 수집하고, 부동산의 위치, 물리
적 특성, 매매시점, 매매상황 등에 따라 차이를 수정.
- 가장 중요한 것은 대표성이 있는 매매사례를 확보하는 것. 우선적으로 해야 할
것은 수집된 매매사례 중에서 대표성이 없는 매매사례를 제거하는 것.
- 정부에 의한 매매사례(법원경매, 수용, 공매 등), 관련자간의 매매사례(가족상호간,
계열기업간 매매 등), 당사자간의 편의에 의한 매매사례(긴급매매, 자선단체에 대한
매매 등)들을 제거.

 

(2) 매매사례분석

 

■ 매매사례의 정치화
- 대표성이 결여된 매매사례를 다시 제거 -> 매매사례별로 면적, 연수, 건물상태 등
개별적 특성들까지도 검토 -> 가장 비교성이 높은 매매사례를 최종적으로 확정.

 

■ 비교매매사례의 제시
- 각 매매사례에 대해 사실관계를 규명할 수 있는 구체적인 근거자료를 제시, 이를
평가보고서에 기재하는 것.

 

■ 매매사례의 비교요소
- 미국평가협회에서는 10가지 비교요소를 제시. 한국과 일본에서는 이 중에서 4가
지만을 비교요소를 채택. 비교가능성이 높은 매매사례를 선택하고, 이것들을 대상
부동산과 비교하여 그 차이를 수정.
□ 부동산의 위치 => 지역요인수정
□ 물리적 특성 => 개별요인수정
□ 시장상황(매매시점) => 時點수정
□ 매매상황 => 事情보정

(3) 매매사례의 수정(보정)방법
- 비교부동산과 대상부동산의 특성을 주요 항목별로 비교·분석하여 대상부동산의
가치를 추계. 구체적으로, 비교부동산과 대상부동산의 특성별 차이가 가치에 미치
는 영향을 계산하여 비교부동산의 매매가격에 가감: 매매사례의 수정(adjustment)
또는 정상화.

 

■ 時點수정
- 매매사례의 매매시점과 부동산평가를 위한 가격시점 간에는 시간적 괴리가 있기
때문에 유사지역 부동산의 가격변동률을 이용하여 매매사례의 가격을 가격시점의
가격으로 수정하는 것:
가격변동률(시점수정치) = 가격시점의 지수/매매시점의 지수
가격시점의 매매사례가격 = 매매사례가격 · 시점수정치
- 토지를 2000년 1월 1,000만원으로 구입. 가격시점인 2005년 1월 현재 토지의 시
점수정치와 매매사례가격? (단, 2000년 1월의 지가지수는 200, 2005년 1월의 지가
지수는 250).

 

■ 事情보정: 비율수정법
- 매매사례에 관계자의 특수한 사정 또는 개별적 동기가 개재되어 있어 그 가격이
적정하지 아니한 경우 그러한 사정이 없는 경우의 가격수준으로 정상화하는 것:
- 매매사례부동산이 정상시가보다 10% 저가로 거래되었을 때의 사정보정률? 정상
적인 거래하에서의 사례부동산의 가격? 사정보정률 = ?