시험 전에 보면 좋을 공인중개사 시험 대비 핵심 이론 요약 요점 정리 1차 과목. 부동산학개론, 민법 및 민사특별법

1차 과목–부동산학개론, 민법 및 민사특별법

1. 협의의 부동산인 토지및 정착물, 준 부동산(공장 재단，어업권, 자동차, 건설기계, 선박(20톤이상)등)은 법률적 개념이고，생산요소，자산，자본, 소비재, 상품은 경제적 개념이며，자연，공간，위치，환경은 기술적 개념의 부동산이다.

2. 토지의 정착물 중 건물, 소유권 보존등기된 입목, 명인 방법을 구비한 수목, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물은 토지와 독립적으로 취급된다. 구거, 담장도로와 교량등은 등은 종속 정착물이다.

3. 부동성(위치의 고정성), 인접성으로 인해 외부 효과가 발생한다. 개별성으로 인해 특정부동산에 대한 시장 정보의 수집이 어렵고 거래 비용이 높아질 수 있다. 부증성은 토지의 집약적이용과 토지 부족 문제의 근거, 지가 상승의 원인이 된다.

4. 토지는 물리적인 측면에서는 영속성을 가지나, 경제적 가치는 주변상황의 변화에 의하여 하락될 수 있다. 분할 ⋅합병의 가능성은 용도의 다양성을 지원하는 특성이 있다.

5. 후보지는 인근 지역의 주위 환경등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래택지 등 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지를 말한다. 연립주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개층이 하인 주택이다.

6. 건물의 임대료 수입, 근로자의 임금, 신규 주택공급량은 유량 변수이고, 주택 재고량, 가계의 자산, 부동산투자회사의 순자산가치, 실물자산, 도시인구 규모는 저량 변수이다.

7. 대체재가격이 상승하면 해당 재화의 수요는 중가하여 수요 곡선은 우측이동하고, 가격은 상승한다. 보완재 가격이 상승하면 해당 재화의 수요는 감소하여 수요 곡선은 좌측이동하고, 가격은 하락한다.

8. 수요 증가와 공급감소가 동시에 발생할 때 균형 가격은 상승하고 균형 거래량은 그 변화를 알 수 없다. 수요 증가가 공급증가 보다 큰 경우 새로운 균형 가격은 상승하고 균형 거래량도 중가 한다.

9. 공급이 완전 탄력적일 때, 수요가 증가하면 균형 가격은 불변이고 균형 거래량은 증가 한다. 공급이 완전 비탄력적일 때, 수요가 증가하면 균형 가격은 상승하고 균형 거래량은 불변이다.

10. 기술의 개발로 부동산공급이 증가하는 경우수요의 가격 탄력성이 작을수록 균형 가격의 하락폭은 커지고, 균형량의 증가 폭은 작아진다.

11. 건축인 ․허가가 어려울 수록，생산에 소요되는 기간이길 수록，생산량을 늘릴 때 생산요소가격이 상승할수록 공급의 가격 탄력성은 더 비탄력적이다. 주택의 단기공급 곡선은 가용 생산요소의 제약으로 장기공급 곡선에 비해 더 비탄력적이다.

12. 수요의 가격 탄력성이 1보다 작은 경우 임대료가 상승하면 임대업자의 임대료 수입은 증가 한다. 수요의 가격 탄력성이 1인 경우 임대료의 변화가 임대업자의 임대료 수입에 영향을 미치지 않는다.

13. 무작위(불규칙)변동은 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기 변동 현상을 말한다. 실수요 증가에 의한 공급부족이 발생하는 경우 공인 중개사는 매도자를 확보해 두려는 경향을 보인다. 가격에 대한 수요의 탄력성이 공급의 탄력성보다 클 경우 균형에 충격이 가해지면 새로운 균형으로 수렴한다.

14. 부동산의 개별성이라는 특성에도 불구하고 부동산시장은 자원배분기능을 수행한다. 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.

15. 부동산시장은 강성 효율적 시장이 아니며 시장 참여자들은 초과 이윤을 누릴 수 있다. 부동산시장은 여러가지 불완전한 요소가 많아도 할당 효율적 시장이 될 수 있다.

16. 주택의 상향여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다. 고 소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오게 되어 하향여과 과정이 계속되면, 고 소득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 바뀔 것이다.

17. 마르크스의 절대지대설에 따르면 한계지 밖에서도 지대가 발생한다. 입찰 지대란 단위 면적의 토지에 대한 토지 이용자가 지불하고자하는 최대금액으로 초과 이윤이 0이 되는 수준의 지대를 말한다. 경제지대란 생산요소의 보수에서 전용 수입을 차감한 생산요소 공급자의 잉여로 생산요소 공급이 비탄력적일 수록 경제지대는 크다.

18. 동심원이론에서 점이 지대는 중심 업무지구와 저소득층 주거지대의 사이에 위치한다. 다 핵심이론에서는 다 핵의 발생 요인으로 유사활동간 집적 지향성，이질 활동간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.

19. 베버의 최소비용이론은 다른 생산조건이 동일하다면 수송비는 원료와 제품의 무게，원료와 제품이 수송되는 거리에 의해결정된다. 뢰시는 수요 측면의 입장에서 기업은 시장 확대가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.

20. 레일러의 소매인력법칙에 따르면 2개 이상의 상거래흡인력은 두 도시의 인구에 비례하며, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다. 허프의 상권 분석 모형에 따르면 소비자가 특정점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해결정된다.

21. 선매권 제도, 공공임대주택, 토지 수용, 토지 비축제, 최고 가격제도는 직접 개입수단이고, 취득세，종합부동산세，개발부담금, 보조금제도, 대부 비율은 간접 개입수단이다.

22. 공공재는 시장기구에 맡겨둘 경우 비경합성과 비 배제성으로 인하여 무임승차 현상이 발생할 수 있다. 공공재는 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량보다 과소하게 생산되는 경향이 있다.

23. 정보의 비대칭성은 시장실패의 원인이다. 정(+)의 외부 효과(외부 경제)가 존재하는 재화는 사회적 최적 생산량보다 과소 생산되고, 부(-)의 외부 효과(외부 불경제)가 존재하는 재화는 사회적 최적 생산량보다 과다 생산된다. 지역 지구제는 토지 이용에 수반되는 부(一)의 외부 효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정한다.

24. 규제임대료가 시장 임대료보다 높을 경우, 임대료 규제는 임대부동산의 질적 저하를 가져오지 않으며, 기존 세입자들의 이동도 저하시키지는 않는다. 균형 임대료보다 낮은 수준으로 규제하면 초과 수요가 발생하고, 수요와 공급이 탄력적일수록 초과 수요가 크다. 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택공급을 위축시킬 우려가 있다.

25. 주택임대료보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있고, 저소득층의 실질소득을 증가시키는 효과가 있어 임대주택의 수요를 중 가시킨다.

26. 수요와 공급의 가격 탄력성이 상대적으로 낮은 쪽(비탄력적)이 세금을 더 많이 부담하게 된다. 공공임대주택의 공급 확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

27. 정의 레버리지 효과를 예상하고 투자할 때 부채비율이 커질수록 투자위험이 증가 한다. 부(-)의 레버리지 효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지 효과로 전환할 수 없다. 정(+)의 레버리지는 이자율의 변화등에 따라 부(-)의 레버리지로 변화될 수 있다.

28. 위험의 크기에 관계없이 기대수익률에만의 존해서 행동하는 투자유형을 위험 중립형이라 한다. 투자자의 요구 수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다. 위험관리 방법으로 요구 수익률의 상향 조정, 기대수익률의 하향 조정, 민감도 분석등을 실시한다.

29. 경기 변동，인플레이션, 이자율의 변화 등에서야기되는 시장 위험은 피할 수없는 위험으로 체계적 위험이라 한다. 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률간 상관계수가 1인 경우에는 분산 투자효과가 없다. 효율적 프론티어는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자 대안을 연결한 선이다. 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다.

30. 연금의 내가 계수의 역수는 감채기금계수이고, 연금의 현가 계수의 역수는 저 당상수이다. 원리금균등분할 상환 방식의 원리금은 대출금에 저당상수를 곱하여 산출한다. 매월말 50만원씩 5년간들어 올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재 가치를 계산하려면, 저당상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다. 미래에 1원을 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 것은 감채기금계수이다.

31. 유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이고, 순영업소득은 세전 현금 흐름과 동일할 수 있다. 공실 손실상당액과 불량 부채액(충당금), 부채 서비스 액, 감가 상각비，영업소득세，자본적 지출액, 소유자의 급여와 개인 업무비는 영업 경비에 포함되지 않는다. 매각 시점에 미상환대출잔액이 있다면 세 전매각 현금 흐름이 총 매각 대금보다 적다.

32. 내부수익률이란 순 현가를“ 0”으로 만들고, 수익성지수가“ 1”이 되는 할인율이다. 일반적으로 내부수익률법보다 순 현재 가치법이 투자 준거로 선호된다. 순 현재 가치법은 가치가 산 원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다. 재투자율의 가정에 있어 순 현재 가치법이 내부수익률법보다 더 합리적이다.

33. 총투자수익률(종합 환원율)과 순 소득승수는 역수관계이다. 동일한 투자 안의 경우，일반적으로 세후 현금 수지승수가 세전 현금 수지승수보다 크다. 부채 감당률이 1보다 크면 차입자의 원리 금지불능력이 충분하다.

34. 신디케이트, 공모에 의한 증자, 조인트 벤처, 부동산투자신탁, 펀드는 지분 금융이고 자산 유동화 증권(ABS), 회사채 발행, 주택상환사채, 신탁증서 금융(담보신탁), 자산 담보부 기업어음(ABCP), 주택저당 담보부채권(MBB)은 부채금융이고 신주인수권부사채, 전환사채는 메자닌 금융이다.

35. 변동 금리이 자율과 고정 금리이 자율이 같고 향후 금리 상승이 예상되는 경우 차입자는 변동 금리 대출보다고정 금리 대출이 유리하다. 고정 금리 대출에서 시장이 자율이 하락하여 약정이 자율보다 낮아지면 차입자는 조기상환이 유리하다.

36. 차입자가 대출액을 중도 상환할 경우 원금균등 상환 방식은 원리금균등 상환 방식보다 대출잔액이 적다. 대출기간 초기에는 원금균등분할 상환 방식의 원리금이 원리금균등분할 상환 방식의 원리금보다 많다. 원리금균등 상환 방식은 원금균등 상환 방식에 비해 초기원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.

37. MPTS란 지분형 주택지 당 중권으로 관련 위힘이 투자자애게 이전된다. MBB는 주택저당채권 집합물에 대한 소유권과 조기상환의 위험부담을 발행자가 부담한다. CMO의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험 -수익 구조가 다양한 트랜치의 증권을 발행한다.

38. 프로젝트 금융은 당해 개발사업에 대한 사업성 검토에 집중하면 되기 때문에，정보의 비대칭성 문제가 줄어든다. 프로젝트 파이낸싱(PF)에 의한 부동산 개발에서 일반적으로 PF의 자금관리는 부동산 신탁회사가에스크로 우(Escrow)계정을 관리하면서 사업비의 공정하고 투명한 자금 집행을 담당한다. 개발사업의 자금지출의 순위는 개발에 따른 공사비를 개발이익에 우선하여 지출한다.

39. 부동산투자회사는 발기 설립의 방법으로 하여야 하며, 현물출자에 의한 설립이 불가능하다. 자기관리 부동산부자회사의 설립자본금은 5억원이상으로 한다. 위탁 관리 부동산투자회사 및 기업구조조정부동산투자회사의 설립자본금은 3억원이상으로 한다. 위탁 관리 부동산투자회사는 본점외의 지점을 설치할 수 없다.

40. 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안중하나이다. 흡수율 분석은 미래의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다. 시장성분석은 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매 또는 임대될 수있는 가능성을 조사하는 것이다.

41. BTL방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리 운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간 투자사업 방식이다.

42. 포트 폴리오관리，투자리스크 관리, 매입 ․매각 관리, 재투자결정은 자산관리이다. 시설관리는 시설사용자나 사용과 관련한 타부문의 요구에 단순히 부응하는 정도의 소극적이고 기술적인 측면을 중시하는 부동산관리를 의미한다.

43. 위탁 관리 방식의 장점은 전문 업자를 이용함으로써 합리적이고 편리하며, 전문화된 관리와 서비스를 받을 수있다는 것이다. 건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 기능적 내용 연수에 영향을 미치는 요인이다.

44. 공급자의 전략 차원으로서 표적 시장을 선점하거나 틈새 시장을 점유하는 것은 시장점유마케팅이라고 한다. 고객점유마케팅 전략은 AIDA원리에 기반을 두면서 소비자의욕구를 파악하여 마케팅효과를 극대화하는 전략이다. 관계 마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려한다.

45. 참모 평가란 대중 평가가 아니라 고용주혹은 고용기관을 위해하는 평가를 말한다. 두가지 이상의 권리가 동일부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.

46. 가치는 주관적 ․추상적 개념이고，가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적 ․구체적인 개념이다. 기준 시점은 대상 물건의 가격 조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준 시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격 조사가 가능한 경우에만 기준 시점으로 할 수 있다.

47. 변동의 원칙은 기준 시점과 관련이 있고，균형의 원칙은 기능적 감가, 적합의 원칙은 경제적 감가와 관련이 있다.

48. 지역분석은 개별 분석보다 선행하고, 인근 지역뿐만 아니라 유사지역까지 분석함으로써 대상부동산의 가격 수준을 판정하는 과정이며, 개별 분석은 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.

49. 산림은 산지와 입목을 구분하여 감정평가하여야 하며，이 경우 입목은 거래 사례비교법을 적용하되, 소경목림인 경우에는 원가 법을 적용할 수 있으며，산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때는 거래 사례비교법을 적용하여야 한다.

50. 표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별 공시지가로 본다. 또한, 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별 주택가격으로 본다. 국토 교통부장관은 용도 지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정 가격을 조사ㆍ산정하고, 중앙부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

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