공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 7. 부동산정책론

7. 부동산정책론

 

부동산정책론

 

1. 정부의 시장개입

(1) 정부개입의 정당성

 

∎ Efficiency 제고: 시장실패의 치유
- 민간의 시장기구가 자원의 효율적 배분을 달성하지 못하는 경우: 시장실패(market
failure) -> 정부의 시장개입이 필요(정당성을 부여 가능). 외부효과, 독점, 공공재,
비용체감, 불완전정보 등 다양한 이유.

 

□ externality
- externality = 외부효과: 한 사람의 행위가 “시장기구를 통하지 않고” 다른 사람의
경제적 후생에 영향을 미치는 것. 한 개인이나 기업의 소비 또는 생산활동이 다른
개인이나 기업의 효용 또는 이윤에 영향을 미치며, “그 영향에 대한 보상이 이루어
지지 않는” 경우에 발생.
- NIMBY 현상 대 PIMFY 현상
- 부동산시장에 대한 정부개입의 대부분이, 특히 토지이용 및 건축규제는 이러한
부정적 외부효과를 방지하려는 목적.

 

∎ Equity 제고: 저소득층 주거안정
- 민간 시장기구가 보장할 수 없는 형평성을 제공하기 위해 정부개입이 필요. 자
력으로는 주거문제를 해결할 수 없는 저소득층에 대해 최소한의 주거서비스 보장.

 

∎ 정부실패의 개연성
- 정부실패(government failure): 정부의 시장개입이 오히려 효율성을 저해하는 경우.
정부의 불완전성 및 관료주의 등에 기인.

(2) 외부효과의 영향과 해결책
∎ 부정적 외부효과의 영향
- 부정적 외부효과는 사회가 부담하는 비용 = 사회적 비용을 증가 -> 환경오염을
적정수준 이상으로 유발하여 사회적 순편익을 감소, 즉 효율성을 저해. 효율성을
제고하기 위해 정부개입: 세금 및 정부규제.

□ 목재가격과 주택임대료에 대한 영향

 

∎ 긍정적 외부효과의 영향

 

∎ 외부효과에 대한 해결책
□ 민간시장에서 재산권의 명확한 부여를 통한 해결: 코즈의 정리(Coase Theorem).
그러나 거래비용의 존재 및 무임승차자(free rider) 문제는 장애요인으로 작용.
□ 간접개입: 조세부과
□ 정부규제: 토지이용규제 및 건축규제

 

2. 지역지구제(zoning)
- 토지이용은 기본적으로 용도지역제(zoning system) = 용도지역지구제 = 지역지구
제에 의해 규제된다. 한국의 경우, “국토계획법”에 의해 국토를 여러 가지의 용도
지역 및 지구·구역으로 구분하고, 다시 “건축법”에 의해 도시지역의 각 용도지역·지
구별로 용도 및 건축밀도 규제의 내용을 규정.

 

∎ 지역지구제의 목적
- 가장 중요한 두 가지 목적: ① 부정적 외부효과를 차단하여 토지이용의 효율성을
높이기 위하여. 도시 내의 용도지역제는 어울리지 않는(nonconforming) 또는 양립불
가능한(incompatible) 토지용도들을 분리함으로써 부정적 외부효과를 차단키 위한 것.
② 재산가치를 보호하거나 높이려는 수단. 미국의 경우, 최초의 용도지역제는 저소
득층의 격리를 위해 고소득층에 의해 도입.

∎ 단·장기적 효과
□ 단기적 효과: 주택수요의 증가
□ 장기적 효과: 주택공급의 증가. 비용불변과 비용체증의 경우
□ 건축제한이 있을 경우

 

∎ 지역지구제와 독점의 문제
- 토지전용에 대한 경직적인 과도규제가 이루어질 경우 특정지역은 독점적 위치를
부여 -> 도시용도로 이용가능한 가용토지의 공급부족 -> 토지의 인위적 희소성을
초래 -> 높은 땅값·집값의 중요한 원인.
- 택지공급의 비탄력성 -> 주택공급의 비탄력성을 초래

 

3. 임대주택정책
- 주택문제는 크게 다음 두 가지 문제로 귀착:

① 주택의 가용성(availability) 문제,
② 주택구입능력 또는 임대료부담능력(affordability) 문제.
- 저소득층의 임대주택 거주자들을 위한 다양한 정책

 

(1) 임대료 규제정책
- 주택임대료에 대한 가격규제(price control)의 일종. 실효성있는(binding) 임대료규
제는 시장임대료보다 낮은 경우에만 해당.

 

∎ 정책의 단·장기적 효과
□ 단기적 효과: 공급감소 및 이중가격
□ 장기적 효과: 부작용의 심화

- ① 장기적으로 임대주택의 공급 감소: 신규임대주택의 건축감소와 임대주택의 용
도전환. ② 보수 소홀 -> 질 저하 또는 유지비를 임차인에게 전가. ③ 기존 임대
주택 점유자의 과다소비, 즉 이주 기피. 이 모두가 효율성을 저해.
- 그러면 형평성은? 임대주택의 공급 감소로 인해 새로이 임대주택을 필요로 하는
저소득층, 특히 저소득 신혼부부들은, 임대주택을 구할 수 없거나 더 높은 임대료를
지불: 형평성의 문제도 제기.
- bad, bad, bad policy

 

(2) 임대료 보조정책
- 주택보조금(housing subsidy); 임차가구들의 임대료부담능력을 높이기 위해 지급,
두 가지 유형: 임대료보조(rent subsidy)와 소득보조(income subsidy).

 

∎ 정책의 단·장기적 효과
□ 주택소비 및 가구효용 증가
□ 단기적 효과
□ 장기적 효과: 공급증가와 임대료 안정

 

(3) 공공주택 공급정책
- 정부에 의한 공공임대주택의 공급과 임대: 시장임대료보다 저렴한 가격으로 임대
주택을 공급, 임대료 보조정책과 유사, 그러나,
□ 단기적 효과
□ 장기적 효과: 민간임대주택의 공급감소
- 가장 좋은 정책은? 그럼에도 불구하고 나쁜 정책들이 지속되는 이유는?