공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 9. 부동산금융론

9. 부동산금융론

1. 지분금융

 

(1) 부동산금융과 부동산증권
- 부동산금융은 부동산의 취득이나 개발에 필요한 자금을 융통하는 것: 총투자액 =
지분자본 + 부채자본. 투자자: 지분투자자(지분권)와 저당투자자(저당권).
- 지분금융(equity financing): 개인이 자기자금으로, 집단이 주식을 발행하거나 지분
권을 판매하여 자기자본을 조달. <-> 부채금융(debt financing): 개인 또는 집단이
저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달.
- 부동산증권: 지분증권과 부채증권

 

(2) 지분금융의 방식과 지분투자자의 형태
- 집단 지분투자자의 형태는 주식회사, 합자회사, 합명회사 등 다양. 주식회사는
주식을 발행, 주식회사가 아닌 법인은 출자지분을 판매하여 자금조달. 형태에 따라
자금모집방식, 기업운영, 투자자 책임, 세제 등에서 차이.

 

■ 부동산 신디케이션
- 부동산사업을 공동으로 수행하기 위하여 다수의 일반투자자와 부동산전문가가 신
디케이션을 결성. 신디케이션회사 = 신디케이트(syndicate), 신디케이터(syndicator,
관리·운영의 책임을 지는 전문가, 보통 건설·개발·REITs회사).
- 개발뿐만 아니라 기존부동산의 매수·관리·운영에도 활용. 사업규모가 적을 경우
주로 사모방식이, 클 경우에는 주로 공모방식이 사용.
- 미국에서 신디케이트의 대표적 형태는 합자회사(limited partnership). 투자·운영의
주체인 개발업자는 무한책임파트너가 되며, 유한책임파트너인 소액투자가들을 모집,
출자비율에 따라 이익을 배당.

■ 조인트벤처
- 특정목적의 부동산벤처사업을 공동으로 영위하기 위하여 소수의 개인이나 법인의
결합체로 구성된 공동벤처회사.
- 주로 부동산개발업자와 대출기관 사이에 형성. 대출기관은 저당투자가가 아닌
지분파트너의 일원으로 참여. 즉 대출기관은 개발업자로부터 아무런 물적 담보를
제공받지 않고, 대출기관은 사업의 장래 수익성을 평가해 필요한 자금을 제공하고
지분권을 획득. 사업종료후 지분비율에 따라 수익을 배분.
■ 개발사업금융(PF: Project Financing)
- 대규모, 장기사업에 흔히 사용되는 금융방식. 프로젝트 사업자(project sponsor,
또는 모기업)가 별도의 프로젝트회사를 설립, 대출기관으로부터 자금을 조달. 대출
기관은 스폰서의 보증 없이 사업자체의 수익흐름과 자산을 담보로 자금 융자, 사업
자체에서 발생하는 수익으로 대출금을 상환 받는 금융형태.
- 특히 대규모·고위험 사업의 경우 위험분산을 위해 다수의 사업자들이 컨소시엄을
구성해 참여.
- PF의 “순수한 형태”에서는 ① 부외금융(off-balance sheet financing): 실질적 차입
자인 스폰서의 부채비율에 영향을 받지 않고 완전히 분리되어 소요자금을 조달.
대규모 자금조달이 가능. ② 개인적 혹은 스폰서의 물적 책임은 없는 비소구금융
(non-recourse financing)을 특징.
- 최근에는 PF의 규모와 위험이 커짐에 따라 프로젝트 사업자들과 건설업체가 직·
간접으로 보증을 서는 “변형된 형태”의 PF가 보다 일반적.
□ Project Financing의 조직

■ BTO, BTL, BOT: SOC에 대한 민간투자사업
□ BTO(build-transfer-operate) 방식
- 민간사업자 준공 -> 정부에 소유권 이전 -> 사업자에게 일정기간(보통 20-30년)
동안 운영권을 부여. 수익형 민자사업.
- 지금까지 추진된 우리나라 SOC 민간투자사업의 대부분이 이에 해당. 최종수요
자에게 사용료 부과로 투자비 회수가 가능한 시설에 적용.
□ BTL(build-transfer-lease) 방식
- 민간사업자 준공 -> 정부에 소유권 이전 -> 일정기간 동안 정부에 임대, 임대료
를 지불. 임대형 민자사업. 최종수요자로부터 투자비 회수가 어려운 시설에 적용:
대학기숙사, 학교건물, 군인아파트, 도서관 등.
□ BOT(build-operate-transfer) 방식
- 민간사업자 준공 -> 일정기간 동안 사업자에게 소유·운영권을 인정, 수익실현 ->
기간만료시 정부에 소유권 이전. 외국에서 가장 일반적.

 

■ 부동산투자신탁(REITs)
- 부동산투자신탁(REITs)은 다수의 소액투자자들에게 주식이나 수익증권의 형태로
지분권을 판매하여 수집한 자금을 부동산 실물자산에 투자하거나 저당대출과 저당
담보증권 등의 부동산 금융자산에 투자, 수익을 투자자에게 배당하는 제도. 증권의
mutual fund와 매우 유사한 “부동산 mutual fund”라 지칭.
- REITs는 설립형태에 따라 회사형(주식 발행)과 신탁형(수익증권 발행)으로 구분.
REITs 지분권의 단위는 소액으로 일반투자가들도 쉽게 참여 가능. 주식이나 수익
증권의 형태로 공개시장에 상장되어 손쉽게 유통, 유동성 확보.
- 미국에서는 부동산에 대한 간접투자수단으로 보편화. 한국에서는 2001년 “부동산
투자회사법”의 제정으로 도입 시작.
- 두 가지 형태: 일반 REITs(= K-REITs)와 기업구조조정 REITs(= CR-REITs). 모두
주식회사 형태로만 허용. 일반 REITs는 실체회사의 형태로만 허용, 법인세 비면제.
반면 CR-REITs는 서류상회사(paper company)인 특수목적회사(SPC)의 형태, 법인세
면세(법인세와 소득세의 2중과세 문제 해결).
□ 투자대상에 따른 REITs의 분류
□ 지분형: 부동산 지분소유에 장기투자, 임대소득과 자본소득을 목적
□ 저당형: 저당대출이나 저당담보증권 등에 투자, 이자소득이 주소득원
□ 혼합형: 지분형 + 저당형

 

■ 부동산 간접투자수단의 종류
□ 부동산투자회사(REITs): 회사형 투자신탁
□ 부동산투자신탁(특수금전신탁)
□ 부동산펀드
- 관련법, 회사형태, 자산운영사, 현물출자의 가능 여부, 투자대상, 증권의 형태, 투
자기간 등에서 약간의 차이.

 

2. 저당금융
(1) 부채금융의 방식
□ 저당금융과 신탁증서금융
- 둘 다 부동산을 담보(= 저당)로 필요한 자금을 융통한다는 점에서는 동일하나, 대
부방식에서 차이.
- 저당금융: 차입자가 소유권을 보유한 채 부동산에 저당을 설정, 대출기관으로부터
직접 자금을 대출. 저당대출. 신탁증서금융: 차입자는 신탁회사와 대상부동산에
관한 신탁계약을 체결, 소유권을 일단 신탁회사에 신탁. 신탁회사는 대출기관에게
증권을 교부, 대출기관은 차입자에게 자금 대출.
□ 저당(mortgage)의 어원과 발달과정
□ 대부비율(LTV)과 기불금(= 자기자금, downpayment)
□ 정부지원(보증)저당
- 저당대출의 채무불이행의 위험으로 대출기관은 보험을 요구하기도. LTV가 높을
경우에는 더욱 그럴 것. 그러나 저소득층에게는 보험요구가 큰 부담이 되므로 정
부는 저소득층의 주택저당대출에 대한 보증을 제공하기도.
- 주택금융공사 안에 별도로 “주택금융신용보증기금”을 설치하여 주택금융에 대한
보증업무를 수행.
□ 재래적(전통적) 저당
- 대출기관은 담보부동산의 가치와 차입자의 소득이나 신용도 등을 분석 후 대출을
결정. 재래적 저당은 보통 특별한 보증이나 보험을 요구하지 않으나, 차입자의 소
득이나 신용도가 낮은 경우 요구하기도.

 

(2) 저당대출의 위험
□ 채무불이행위험
- 차입자가 원금과 이자를 제때 지불하지 못할 위험. 대출비율(LTV), 차입자의 소
득이나 신용도 등에 따라 금리를 결정.
□ 이자율위험: 금리변동에 따른 손실 가능성
□ 조기상환위험
- 만기전변제위험: 대출이자율보다 시장이자율이 낮아질 때 발생, 이자수익의 손실.
고정이자율의 경우 심각. 저당할인액 적용, 범칙금 부과 등으로 대처.
□ 유동성위험: 저당대출이나 저당담보증권의 시장성 문제

(3) 저당대출의 분류
■ 원리금상환방식에 따른 분류
□ 완전할부상환 저당
□ 부분할부상환 저당
□ 비상환 저당: interest-only mortgage, 원금일시상환저당(balloon mortgage)
□ 거치식 저당: 초기 거치기간 동안 이자만 지불

 

■ 할부상환방식에 따른 분류
□ 원리금균등상환(균등지불) 저당: 가장 일반적
- 가격이 10억원인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출. 이자율은 연리 7%, 20
년간 원리금균등분할상환 방식으로 매년 상환. 첫회에 상환해야 할 원금은? (단,
저당상수(7%, 20년) = 0.094393, 매기말 상환).
- 매년 균등상환액 = ? 첫회 이자상환액 = ?
첫회 원금상환액 = ?
□ 원금균등상환 저당
□ 원리금체증식(점증상환) 저당
- 저당지불액과 저당잔금의 변화
- 대출초기에 저당지불액이 큰 순서는? 대출후기에는?
- 미래 수입감소가 예상되는 중년층에게 적합한 것은? 미래 소득증가가 예상되는
젊은 부부에게 적합한 것은?