공인중개사 시험 및 부동산 관련 정보 총집합! 부동산학 원론 4. 부동산 경제론

4. 부동산 경제론

1. 부동산시장의 구조

 

(1) 부동산시장의 특성
- 부동산시장이란 양, 질, 위치 등의 측면에서 유사한 부동산에 대해 유사한 가격이
정해지는 지리적 구역으로 정의. 유사한 주택이 지역에 따라 가격이 다르다면, 이
주택들은 서로 다른 시장에 소속.

 

■ 지역적 경쟁(localized competition) = 시장의 국지성
- 부동산시장은 고도로 국지화. 먼저 지역에 따라 여러 개의 하위시장으로 나누어
진다, 즉 지역시장의 특성. 지역간 대체성과 경쟁이 제한. 그리고 부동산은 표준
적인 재화가 아니기 때문에 같은 지역내에서도 다시 여러 개의 하위시장으로 세분.
대체성과 상호경쟁이 제한. 유사한 부동산에 대해 서로 다른 가격이 형성.

 

■ 계층화된 수요(stratified demand) = 시장의 분화
- 부동산시장은 계층화(차별화)된 수요에 따라 분화되는 경향. 수요자들에 의한 시
장의 분화 = 시장(세)분화(market segmentation). 예: 단독주택시장과 공동주택시장,
주택임대시장과 매매시장, 고가주택시장과 저가주택시장.
- 부동산공급자들도 수요의 분화에 따라 점차 전문화되는 경향. 공급자시장의 전
문화 = 시장분리 또는 시장차별화(market disaggregation).

 

■ 공급의 단기고정성 = 어려운 수급조절
- 주택도 단기적으로는 공급이 고정 -> 수급조절이 신속 부, 수급불균형이 장기간
지속 가능. 증가하는 수요에 공급이 신속히 따라가지 부 <- 주택을 건설하는데 수
년의 시간이 소요, 여러 가지 정부규제들도 공급의 제약요인. 실제 매년 신규주택
공급은 기존주택스톡의 2-3%에 불과.
- 반면에 수요는 단기적으로도 크게 변화할 수 있기 때문에, 단기적으로 높은 가격
변동성. 버블(bubble) 또는 가격왜곡의 가능성.

 

■ 법적제한 = 정부규제

 

■ 거래의 은밀성
- 거래가 공개시장에서가 아니라 사적으로 이루어지기 때문에, 거래내용의 공개화
를 방해. 가격 등의 시장정보를 수집하기가 곤란하고 높은 취득비용.

 

■ 자금의 가용성
- 부동산은 비교적 고가 내구재. 원활한 자금조달 가능성과 낮은 자금조달 비용(이
자율)은 부동산시장을 활성화. 부동산시장은 정부의 금융정책에 민감한 반응.

 

□ 전세계적인 주택가격 급등의 원인?

 

■ 불완전한 시장(incomplete market)
- 지역시장의 성격, 비표준적 상품, 공급의 단기고정성, 정보의 불완전성, 높은 거래
비용, 비교적 고가품 -> 모두 시장의 자유조절기능을 저하시켜 부동산시장을 불완
전하게 만드는 요인.

 

(2) 부동산시장의 기능: 자원배분
□ 공간의 배분
□ 공간의 조정: 대상부동산의 용도 변경
□ 토지이용의 결정: 최유효이용에 할당
□ 정보의 창출

(3) 부동산시장: 완전경쟁시장인가 독점경쟁시장인가?
- 부동산학에서는 두 가지 기본적인 시장구조를 가정. 완전경쟁시장: 무수히 많은
매도자와 매수자, 가격순응자, 동질적 상품, 완전정보, 자유로운 진입과 탈퇴.
- 독점경쟁시장: 이질적 상품, 불완전 정보 등. 이런 측면에서 부동산시장은 독점
경쟁시장의 성격.
- 두 가지 모형 중 어떤 것에 더 가까운가? 독점경쟁모형에서는 공급자가 시장가
격을 결정, 그런데 부동산시장에서 개인이 시장가격에 영향을 미치는 경우는 매우
제한적. 또한 유용성의 기준에 의해 판단하더라도 독점경쟁시장보다는 완전경쟁시
장을 가정하는 것이 훨씬 유용, 즉 설명력과 예측력에서 훨씬 우수.

 

(4) 부동산의 가치와 가격

 

■ 가치와 가격의 구별
- 부동산의 가치 = 장래에 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값 = 장래 편익의
자본환원가치(capitalized value).
- 통상적으로 내재가치(intrinsic value) 또는 본질가치(fundamental value)
- 가격은 시장에서의 실거래가
- 가치와 가격을 엄격히 구별하는 이유는? 부동산은 전형적인 내구재이기 때문.
장기간에 걸쳐 효용이나 수익을 제공하는 내구재의 경우, 현재 시장에서 거래되는
가격이 장래 기대되는 효용이나 수익의 가치를 정확히 반영하지 못하여 가격과 가
치가 종종 불일치. 부동산시장은 불완전하기 때문에 더욱 그럴 가능성.
□ 내재가치 = 가격 + 오차
□ bubble = 가격 > 내재가치

■ 내재가치의 결정원리
- 부동산의 수명이 무한대라고 할 때, 부동산의 내재가치는 해당 부동산으로부터
발생될 것으로 예상되는 미래 수익흐름의 현재가치로 계산. 불확실성(위험), 거래
비용, 세금 등은 없다고 가정하면, 수익은 임대료와 동일.

 

- 만약 임대료 수입이 매기간 동일하고, 이것이 영구히 지속된다면,

- if R = 2000만원, i = 5%, V = ?

 

2. 부동산에 대한 수요

 

(1) 주택수요곡선
- 주택수요는 가구들이 일정 기간 동안 소비하고자 하는 주택서비스의 양 = 주거면
적. 단순한 구매욕구가 아니라 구매력을 수반한 유효수요. 개별수요와 시장수요.
- 주택수요는 유량(flow) 변수 <-> 저량(stock) 변수
- 주택수요는 주택서비스의 가격(사용자비용)의 감소함수. 임차인의 입장에서 사용
자비용은 임대료. 자가보유자의 입장에서도 사용자비용은 귀속임대료이기 때문에
주택수요는 임대료의 감소함수: Hd = D(R, 다른 요인).
- 장기균형상태에서는 “가치 = 가격”, “가치 = 임대료/이자율” 때문에, 주택수요는
가격의 감소함수라 보아도 무방: Hd = D(P, 다른 요인).
- 주택수요곡선은 우하향

□ 대체효과와 소득효과
- 주택 임대료 상승 -> 주택소비를 줄이고 다른 재화의 소비를 증가 -> 주택수요
감소: 대체효과(substitution effect). 또한 주택 임대료 상승 -> 실질소득의 감소와
동일한 효과 -> 주택수요 감소: 소득효과(income effect)

 

(2) 주택수요의 결정요인
■ 곡선의 이동과 곡선상의 변화
- 중요한 구분: 수요곡선의 이동 = 수요의 변화(change in demand), 수요곡선상의
변화 = 수요량의 변화(change in the quantity demanded).
- 가격외 요인들에 의한 수요의 변화 = 수요곡선의 이동(shift of the demand curve).
동일한 수요곡선상에서 가격의 변화에 의한 수요량의 변화 = 수요곡선상의 변화
(movement along the demand curve).

 

■ 주택수요의 결정요인
- 주택수요함수: Hd = D(R or P, 가구소득, 부, 대체재의 가격, 보완재의 가격, 가구
주연령과 가구수 등의 인구구조, 미래에 대한 예상 또는 기대심리, 조세, 선호도, 이
자율, 자금의 가용성, 기타).

 

■ 주택수요곡선의 이동

 

(3) 주택수요의 탄력성

 

■ 주택수요의 가격탄력성
Ed = 수요량 변화율/가격변화율 = %∆Q / %∆R(or P)

 

- 탄력적, 완전탄력적, 비탄력적, 완전비탄력적, 단위탄력적

□ 중간치를 이용한 탄력성 계산
- 탄력성 계산시 일반적으로 기준가격과 수요량은 (변화 전의) 최초 값으로 하지만,
기준이 다름에 따라 결과가 다를 수 있기 때문에 종종 중간치를 사용하여 계산.

 

Ed = 수요량 변화율/가격변화율 = (∆Q/Q전+Q후)/(∆P/P전+P후)

 

□ 가격탄력성과 임대료수입

 

□ 가격탄력성의 결정요인
- 기간(장기 > 단기), 소득, 부동산의 종류, 대체재의 가용성에 따라 가격탄력성의
차이. 가장 중요한 요인은 대체재의 가용성. 대체재가 많을수록 수요탄력성이 커
진다. 주거용부동산은 대체재가 거의 없기 때문에 비탄력적. 실제 주택의 가격탄
력성 추정치 << 1.
- 부동산의 종류에 따라 차이. 대체로 주거용부동산은 다른 부동산보다는 다소 더
탄력적. 부동산의 종류를 더 세분하면 수요는 더 탄력적. 주택을 다시 아파트, 단
독주택, 콘도 등으로 더 세분하면, 각각의 탄력성 >> 전체주택의 수요탄력성.

 

■ 주택수요의 소득탄력성
EY = 수요량 변화율/소득변화율
- 정상재와 열등재. 주택은 정상재. 전체주택에 대한 추정치 < = 1.
- 정상재 중에서 사치재(luxury goods)? 최근 인기주거지의 고급주택은 점차로 사
치재의 성격 -> 소득증가에 따라 주택가격의 양극화 추세.

 

□ 강남명품론과 미국의 “superstar cities 이론”

 

■ 주택수요의 교차탄력성
- 빌라에 대한 아파트수요의 교차탄력성 = 아파트수요량 변화율/빌라가격 변화율

3. 부동산의 공급
- 부동산의 공급자들이 일정한 기간 동안에 기꺼이 공급하려 하고 또한 할 수 있는
부동산서비스의 양. 부동산의 공급은 신규부동산뿐만 아니라 기존부동산도 포함.
주택의 공급자는 개발업자와 건축업자 등의 생산자뿐만 아니라, 기존 주택의 소유
주도 포함. 주택의 공급 = 기존 주택스톡 + 신규주택건설.

 

(1) 토지의 공급곡선

 

■ 토지의 물리적 공급
- 물리적 측면에서 토지는 부증성으로 인해 증가하는 것이 불가능. 토지의 물리적
공급곡선은 완전비탄력적.

 

■ 토지의 경제적 공급
- 경제적 측면에서 보면, 특정 용도의 토지공급은 장기적으로 용도전환 등을 통해
가격변화에 반응하기 때문에, 장기적인 토지공급은 고정된 것이 부.

 

□ 토지의 경제적 공급의 유형
① 토지이용의 개발화: 경제적 가치가 극히 낮은 토지의 이용도를 증대시키는 것.
② 토지이용의 집약화: 건물의 고층화 등으로 토지를 집약적으로 이용하는 것.
③ 공법상 규제상의 용도전환(용도적 관점에서의 토지증가): 용도지역제의 변경 및
토지이용규제의 완화 등을 통해 토지의 용도를 전환하는 것. 예: 공업지역 -> 주거
지역, 그린벨트나 농업지역 -> 주거지역.
- 토지의 경제적 공급곡선은 우상향

 

(2) 주택의 공급곡선
- 단·장기의 구분: ① 주택의 수량조절이 가능한 충분한 시간 = 장기. ② 기업들의
진입과 퇴출이 자유로운 충분한 시간 = 장기.

■ 주택의 단기공급곡선
- 주택을 신규로 건설하거나 허무는 데에는 시간이 많이 소요되므로, 단기적으로
주택스톡은 주택가격에 관계없이 고정.
□ 주택의 단기공급곡선 = 주택의 저량공급곡선(stock supply): SS = H = H0
- 장기적으로는 신규주택건설, 기존주택의 보수와 증축, 비주택 건물의 개조, 기존
주택의 멸실 등으로 주택스톡은 변화 -> SS의 이동.

 

■ 주택의 장기공급곡선
- 주택스톡의 변화 = 신규주택공급(주택착공량) - 기존주택멸실. 둘의 크기에 따라
주택스톡이 줄기도 하고 늘기도 -> 단기공급곡선이 왼쪽 또는 오른쪽으로 이동.
□ 주택착공량곡선 = 주택의 유량공급곡선(flow supply):
FS = ∆H = S(P or R, 토지가격, 건축비용, 기타)
- 주택의 유량공급곡선은 우상향: 주택가격의 상승 -> 건축비가 일정한 상태에서
기업이윤 증가 -> 주택착공량 증가 -> 일정시점 후 주택스톡 증가.
□ 개별기업의 최적 착공량 결정: P = MC
□ 장기공급곡선의 도출
- 주택의 장기공급곡선 ≠ 주택유량공급곡선. 장기공급곡선은 가격변화에 따른 단
기공급곡선의 이동을 연결한 것, 또는 저량공급곡선과 유량공급곡선을 합한 것.

□ 장기공급곡선은 수평이 아닌가?
- 비용불변산업의 경우 완전경쟁시장에서의 장기공급곡선은 수평. 주택생산이 증
가할 때 택지가 지속 공급되고, 택지가격, 건축자재비, 인건비 등의 생산요소가격이
증가하지 않는다면, 주택가격이 신규건축비용보다 높은 한(즉 기업들이 초과이윤을
누리고 있는 한, 신규기업들이 계속 주택건설시장에 진입하여), 신규주택은 무한히
공급 가능. 이 경우 장기공급곡선은 P = minLRAC에서 완전탄력적.
- 그러나 현실적으로는 택지공급이 원활하지 못하고, 주택건설이 확대되면 요소가
격이 상승하므로 주택공급이 무한히 증가 불가 -> 장기공급곡선이 우상향.

 

(3) 주택공급의 결정요인
■ 주택공급의 결정요인
- 장기주택공급함수: HS = S(P or R, 토지가격, 건축자재비, 인건비, 기술, 이자율,
토지이용규제, 미래에 대한 예상, 공급자수, 기타).
□ 공급의 변화와 공급량의 변화
□ 공급의 가격탄력성
□ 가격탄력성의 결정요인
- 가격탄력성의 결정요인들: 기간(장기 > 단기), 토지이용규제(특히 토지용도변경에
관한 규제 -> 택지공급의 탄력성을 결정), 건축규제, 대체탄력성, 주택생산비에서 택
지비와 기타 비용이 차지하는 비중.
- 가격탄력성 추정치: 국가와 지역에 따라 매우 큰 편차. 단기 탄력성 << 1, 장기
탄력성은 1 이하 ∼ 무한대까지 매우 다양.

4. 부동산시장의 균형
(1) 균형의 결정
□ 균형화 과정: 초과공급과 초과수요
□ 매수자시장(buyer's market)과 매도자시장(seller's market)
- 주택수요함수: P = 900 - QD, 주택공급함수: P = 100 + QS, 균형가격 = ?
- 토지공급함수: QS = 300, 토지수요함수가 QD = 500 - 2P에서 QD = 450 - 2P로
변화하면, 균형가격은 얼마만큼 감소하는가?

 

(2) 균형의 변화
■ 주택수요의 변화
□ 경제성장의 효과: 장·단기효과를 구분
□ 저금리의 효과
□ 고령화 등 인구구조 변화의 효과?

 

■ 주택공급의 변화
□ 건축비용의 증가
□ 토지이용규제의 강화