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11. 부동산평가방법 1. 가격의 3면성과 부동산평가의 3방식 ■ 시장성 => 비교방식(시장접근법): 얼마의 가격으로 시장에서 거래되는가? ■ 비용성 => 원가방식(비용접근법): 얼마의 비용이 투입되었는가? ■ 수익성 => 수익방식(소득접근법): 얼마의 수익을 획득할 수 있는가? 2. 시장접근법(비교방식) - 최근에 팔린 유사부동산의 매매사례를 분석하여 부동산의 시장가치를 평가하는 방법. 공개시장에서 빈번히 거래되는 부동산을 평가하는데 아주 효율적인 방법. 매매(거래)사례비교법, 비교접근법, 시장자료접근법. □ 논리적 근거가 되는 평가원리는? ■ 부동산평가의 절차 - 첫째, 시장연구를 통해 유사부동산에 대한 정보를 수집 -> 둘째, 비교부동산(비교 매매사례)을 선택, 보통 3-5개 정도, -> 셋째, 비..

10. 부동산평가론 1. 부동산평가의 개념과 필요성 - 부동산평가(real estate appraisal) 또는 부동산감정평가는 부동산의 “시장가치”를 추계하는 것. - 감정평가의 대상은 재산(property)으로서, 동산(골동품, 그림, 일반동산 등), 부동산, 기타재산(광업권, 저작권, 상호권, 자동차·선박 등)을 포함, 매우 다양. ■ market value? - 미국 평가협회의 정의: 시장가치란 다음과 같은 조건이 충족된 상황에서 대상부 동산의 특정권익에 대해 “성립될 가능성이 가장 많은 가격(the most probable selling price).” 이상적인 상황하에서의 가설적 가치. - 가격(또는 시장가격)과의 차이는? (내재)가치와의 차이는? - Ratcliff의 정의: 왜곡되지 않은 전..

9. 부동산금융론 1. 지분금융 (1) 부동산금융과 부동산증권 - 부동산금융은 부동산의 취득이나 개발에 필요한 자금을 융통하는 것: 총투자액 = 지분자본 + 부채자본. 투자자: 지분투자자(지분권)와 저당투자자(저당권). - 지분금융(equity financing): 개인이 자기자금으로, 집단이 주식을 발행하거나 지분 권을 판매하여 자기자본을 조달. 부채금융(debt financing): 개인 또는 집단이 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달. - 부동산증권: 지분증권과 부채증권 (2) 지분금융의 방식과 지분투자자의 형태 - 집단 지분투자자의 형태는 주식회사, 합자회사, 합명회사 등 다양. 주식회사는 주식을 발행, 주식회사가 아닌 법인은 출자지분을 판매하여 자금조달. 형태에 따라 자금모집방식,..

8. 부동산투자론 1. 부동산투자의 위험과 수익 - 투자란 불확실한 미래의 수익을 위해, 확실한 현재의 소비를 희생하고 현금을 지 출하는 것. 불확실성 = 위험, 투자의 대가 = 수익률. (1) 부동산 투자위험의 종류 ■ 경영위험 = 사업상의 위험 □ 시장위험 □ 운영위험 □ 위치적 위험 ■ 금융적 위험 - 다수의 부동산 투자자들은 부채를 사용. 총투자자본 = 지분(자기자본) + 부채. 부채가 많으면 채무불이행의 가능성이 높아지며 파산할 위험도 증가. □ 총자본수익률과 지분(자기자본)수익률 = (총투자수익 - 대출이자)/지분 □ 지렛대효과(leverage effect): 장점과 위험 - 100억원을 투자하면 20억원의 수익이 생기는 사업. 40억원은 지분, 60억원은 이 자율 10%의 부채. 총자본수익률..

7. 부동산정책론 부동산정책론 1. 정부의 시장개입 (1) 정부개입의 정당성 ∎ Efficiency 제고: 시장실패의 치유 - 민간의 시장기구가 자원의 효율적 배분을 달성하지 못하는 경우: 시장실패(market failure) -> 정부의 시장개입이 필요(정당성을 부여 가능). 외부효과, 독점, 공공재, 비용체감, 불완전정보 등 다양한 이유. □ externality - externality = 외부효과: 한 사람의 행위가 “시장기구를 통하지 않고” 다른 사람의 경제적 후생에 영향을 미치는 것. 한 개인이나 기업의 소비 또는 생산활동이 다른 개인이나 기업의 효용 또는 이윤에 영향을 미치며, “그 영향에 대한 보상이 이루어 지지 않는” 경우에 발생. - NIMBY 현상 대 PIMFY 현상 - 부동산시장에 ..

6. 도시공간구조와 부동산 입지 1. 도시공간구조와 지대 (1) 도시공간구조의 고전적 이론 ■ 동심원모델(concentric zone model) - 동심원모델은 독일의 von Thunen(1826)이 농업활동의 공간적 분화를 설명하면서 처음 대두. 도시공간구조를 최초로 연구한 미국의 Burgess는 1920년대 시카고시를 대상으로, 도시팽창이 도시내부구조에 미치는 영향과 거주지분화 현상을 연구. - 도시가 성장함에 따라 도시공간구조는 동심원적으로 외적 확대. 도시내부의 기 능지역이 침입, 경쟁, 천이라는 생태학적 변화과정을 거쳐, 중심업무지구 -> 점이지 구(zone in transition) -> 저소득층 주거지구 -> 고소득층 주거지구 -> 통근자지대로 분화해 나간다는 것. - 중심업무지구(CBD:..

5. 부동산 시장론 1. 부동산시장은 효율적 시장인가? (1) 효율성 시장의 의의 - 정보효율적 시장(informationally efficient market): 현재의 가격은 모든 이용 가능한 정보를 반영하고 있으며, 따라서 새로운 정보에 가격이 즉시 반응하는 시장. “효율 적 시장이론(efficient market theory).” - 기업이나 부동산의 미래 전망이 변할 때, 그 변화를 예견하는 새로운 정보가 즉 각적으로 가치와 가격에 반영되는 시장. 가격은 그 변화가 예견될 때에 즉시 변화, 장래에 실제로 발생했을 때에 변화하는 것이 아니라는 것. 예: 어떤 지역이 개발된 다는 정보가 출현하면 부동산가격이 폭등하는 것은 새로운 정보가 가치와 가격에 즉시 반영되기 때문. - 만약 시장이 효율적이라면..

4. 부동산 경제론 1. 부동산시장의 구조 (1) 부동산시장의 특성 - 부동산시장이란 양, 질, 위치 등의 측면에서 유사한 부동산에 대해 유사한 가격이 정해지는 지리적 구역으로 정의. 유사한 주택이 지역에 따라 가격이 다르다면, 이 주택들은 서로 다른 시장에 소속. ■ 지역적 경쟁(localized competition) = 시장의 국지성 - 부동산시장은 고도로 국지화. 먼저 지역에 따라 여러 개의 하위시장으로 나누어 진다, 즉 지역시장의 특성. 지역간 대체성과 경쟁이 제한. 그리고 부동산은 표준 적인 재화가 아니기 때문에 같은 지역내에서도 다시 여러 개의 하위시장으로 세분. 대체성과 상호경쟁이 제한. 유사한 부동산에 대해 서로 다른 가격이 형성. ■ 계층화된 수요(stratified demand) = ..

부동산의 법적 성격 1. 부동산소유권의 범위 (1) 공간적 범위 - 토지는 3차원적 입체공간 = 수평공간 + 지하공간 + 공중공간. 민법: 토지의 소유 권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다. ■ 지표권 - 다만 “물에 관한 권리”에는 일정한 제약이 가해지기도. 두 가지 원칙이 있는데 국가에 따라 차이. □ 유역주의: 개인의 독점권 불인정, 인접한 타인에게 해를 끼치지 않은 범위내에서 골고루 사용해야 한다는 원칙(민법). 주로 물이 흔한 습윤지역. □ 선용주의: 먼저 온 사람이 독점적으로 사용하고, 남은 것이 있으면 타인이 사용 가능. 주로 물이 귀한 건조지역. ■ 지하권 - 국가에 따라 상당한 차이. 민법에서는 지하수와 온천에 대한 권리는 인정. 광물 자원에 대한 권리 = 광업권은 ..

2. 부동산의 특성과 분류 1. 부동산의 개념 ■ 부동산의 정의 - 부동산 = 토지와 그 정착물(fixture, 민법), 또는 토지와 그 부착물(부속물, 개량물). 민법에 의하면 부동산 이외의 물건은 모두 동산. - real estate, or real property, or realty. real personal - real estate: 부동산, 부동산산업, 부동산학 □ 준부동산: 광의의 부동산 - 준부동산(의제부동산, 유사부동산): 동산이지만 부동산과의 유사성을 가지고 있어 넓은 의미의 부동산에 포함. 협의의 부동산과 광의의 부동산. 예: 소유권 이전에 등기를 필요, 저당의 대상(담보권 설정). 선박·자동차·항공기, 광업권, 어업권 등. ■ 토지의 개념 - 토지라는 용어는 사용되는 상황이나 관계, ..